Они подешевеют: когда станет доступнее главная мечта россиян

МОСКВА, 7 ноя — ПРАЙМ, Наталья Карнова. Повышение ключевой ставки неминуемо снизит спрос на ипотеку и сократит количество выдач, а если прикроют и льготные кредиты по пониженным ставкам, рынок ожидает серьезный спад. Когда вероятно снижение цен и что подешевеет первым — в материале "Прайм".

После очередного роста ключевой ставки Банка России до 15% ипотека может оказаться не по карману многим. В первую очередь, это касается вторички — рыночные ставки по ней сейчас колеблются в районе 10-15 процентов годовых (если нет особых условий).

Банки пока не спешат ужесточать условия слишком явно. Но они не могут слишком долго предлагать клиентам кредиты по ставке ниже ключевой, ведь им надо компенсировать расходы на выдачу и обслуживание, да еще и заработать. Поэтому вскоре рыночные ставки на вторичку могут превысить 16% годовых, что с учетом срока таких кредитов оказывается неподъемным.

Предложения по новостройкам выгоднее, к тому же на них в последние три года распространяется льготная ипотека с господдержкой. Есть и предложения от застройщиков, которым тоже нужны продажи для реализации других проектов. Таким образом, сейчас можно найти предложения по ставкам от 1 до 5% годовых (но, опять-таки, все зависит от условий).

Минус в том, что новостройки стремительно дорожают. По данным ЦИАН Аналитики, средняя стоимость квадратного метра за те же три года выросла на 82%, до 141,2 тысяч рублей. Ежемесячный платеж в среднем увеличился более чем вдвое до 34,5 тысяч рублей (при сроке кредита 30 лет).

Тем не менее, льготная ипотека продолжает привлекать высокорисковые категории заемщиков — тех, кому на коммерческих условиях ни один банк кредит бы не одобрил. Это клиенты с низким (10-15%) первоначальным взносом и/или с показателем долговой нагрузки 70-80%. Кредитной организации не нужен должник, который большую часть доходов уже отдает в счет долга — ведь с большой долей вероятности, многолетний ипотечный заем он не осилит. Все помнят, как увлечение subprime ипотекой привело к масштабному кризису в США в 2007-2008 годах.

Конечно, у нас масштабы ипотеки далеко не те, да и роста просрочки пока не просматривается. Но, опасаясь перегрева, Банк России с весны этого года начал повышать требования по выдаче таких кредитов. Регулятор настаивает на увеличении первоначального взноса до 30% и в перспективе полном сворачивании льготной ипотеки.

Перекрыть кран

Как это отразится на рынке новостроек? Еще летом снижение спроса на них предрекли в Центробанке. А после октябрьского повышения ставки заговорили о резком спаде продаж и даже увеличении риска банкротства застройщиков.

Однако если это и произойдет, то не 2024 году, полагают эксперты. Скорее всего, темпы по инерции сохранятся на уровне 2023 года. "Это не кран с водой, который можно перекрыть в моменте", — говорит директор направления "Новостройки" ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков.

По его словам, сегодня стройки идут с помощью проектного финансирования и не зависят от продаж напрямую, как это было до 2019 года. Поэтому начатые текущие проекты будут завершены в соответствии с графиком строительства и введены в эксплуатацию точно в срок.

Даже те проекты, которые находятся в разработке, вряд ли пострадают. Девелоперы уже вложились, в расчете на более благоприятную конъюнктуру, и не станут откладывать старт, надеясь, что все образуется.

Однако если ключевая ставка надолго сохранится на высоком уровне, а Центробанк реализует все свои "карательные" меры к льготной ипотеке, спрос на первичное жилье может просесть на 30%, полагает управляющий директор компании "Метриум" Руслан Сырцов.

"Даже в случае снижения ключевой ставки до 10% при непродлении льготной ипотеки потребительская активность снизится на 20-25%", — прогнозирует он.

Прогноз Кочеткова еще более пессимистичен. Он ожидает спада продаж на 35-40%, могут быть пересмотрены планы строительства на будущее. Возможно, они будут сопоставимы с планами 2015-2017 годов, то есть, в скором будущем по показателям продаж нас откинет на 7-9-10 лет назад.

Кроме этого, далеко не все квартиры в уже построенных и сданных домах находят своего покупателя. Доля проданной площади за последние годы сократилась на 12 процентных пунктов и сейчас составляет около трети, отметил Сырцов.

Это свидетельствует о том, что реализация жилых комплексов с каждым годом становится все менее рентабельной, а маржинальность девелоперов продолжит снижаться.

Беды старых квартир

Вообще говорить о рынке новостроек изолированно неправильно — он взаимодействует с рынком вторичного жилья по принципу сообщающихся сосудов. Ведь в большинстве случаев деньги на первоначальный взнос появляются как раз от продажи уже имеющегося жилья, а это именно вторичка.

"Если падают продажи старых квартир, то у покупателей будет меньше денег для приобретения новых. Однако этот эффект мы увидим, если период дорогой ипотеки продлится долго, а на вводе жилья он отразится в 2025 году или позже", — пояснил девелопер авторского жилого кластера RDD в Новой Москве Владимир Щекин.

А продажи точно просядут, ведь повышение ставок на вторичке сделает ее недоступной для ипотечных заемщиков, чья доля на вторичном рынке составляет порядка 60-70%.

Что подешевеет

Реализация упомянутых сценариев может привести к умеренному снижению цен как на первичку, так и на вторичку уже в будущем году. Вероятны всевозможные скидки от девелоперов и дисконты на начальном этапе строительства — особенно для заведомо менее интересных проектов.

Однако значимого масштабного удешевления жилья не ожидается. Глобально дешеветь первичке сложно, ведь девелоперы зажаты в тисках себестоимости строительства. А она не может снижаться из-за высокой инфляции и проектного финансирования с кредитами, подорожавшими в связи с повышением ключевой ставки. "Получается замкнутый круг", — рассуждает представитель ИНКОМ-Недвижимость.

Продавцы вторички в этой ситуации тоже не будут торопиться снижать цены. Наиболее ликвидные квартиры собственники будут снимать с продажи в ожидании лучших времен. Другие предпочтут не продавать, а сдавать в аренду жилье, так как ставки на съемное жилье будут повышаться. На рынке останется в основном не очень качественное предложение, а привлекательные объекты будут появляться в продаже эпизодически.

Однако те, кому нужно срочно продать квартиру, все-таки предоставят покупателю дисконт. По прогнозу аналитического центра IRN, в перспективе ближайшего года стоимость метра на вторичке может снизиться на 10% и более.

Дорожать продолжат только самые ликвидные активы, но уже не так стремительно, как прежде — рынок востребованного, в том числе, для инвестиций жилья тоже перегрет. В конечном итоге ценопад может затронуть и их.

Наглядный пример — Сочи, где новостройки дорожали много лет подряд до отметок свыше 400 тысяч рублей за "квадрат". Это выше, чем в Москве. Сочинские новостройки долго пользовались спросом и расходились даже по этой цене, однако сейчас на фоне перегрева спрос падает, продажи стагнируют. По данным экспертов, квадратный метр в городе-курорте уже начал дешеветь.