Квартирный голод: какой будет "новая ипотека"

МОСКВА, 14 июл — ПРАЙМ. Застройщики говорят о восстановлении продаж жилья в ипотеку. Первичку поддерживают льготные программы, улучшение по ним условий и запуск новых. На вторичном рынке ставки тоже опускаются. Все вспоминают 20-процентные ставки в марте, постоянное изменение условий банков для клиентов, от которых уберегся разве что Сбер, понимая свою социальную направленность. В каком состоянии рынок ипотеки и какие у него перспективы, разбиралась редакция "Прайм". 

ОТЫГРАТЬ ВЕСНУ

Рынок ипотеки на сегодняшний день проходит стадию восстановления. Это происходит за счет снижения ключевой ставки, а также активизации государственных программ поддержки ипотечного кредитования. "Более того, вложение средств в недвижимость до сих пор остается самым привлекательным и надежным вариантом для сохранения капитала, в отличие от банковских вкладов или инвестиций в ценные бумаги или валюту", — говорит коммерческий директор "ПроГород" (Группа ВЭБ.РФ) Игорь Соломатин.

По словам эксперта, действия игроков рынка в период высоких ставок помогли гражданам избежать поспешных решений. На сегодняшний день, в силу стабилизации цен и корректировки ставок, был активизирован в том числе и отложенный спрос на недвижимость.

Если вспомнить, базовые ставки по ипотеке постепенно росли с начала года, правда, господдержка на новостройки оставалась на минимальных значениях. В конце февраля Банк России на внеочередном собрании совета директоров увеличил ключевую ставку с 9,5% до 20%. Это стало причиной резкого повышения кредитными организациями ставок по кредитам, в том числе по ипотечным. Показатели были двузначными и шокировали население.

Тогда большинство игроков экстренно сократили для потенциальных заемщиков сроки на поиск квартиры после одобрения заявок с 90 до 30 дней, например, ВТБ, а кто-то и вовсе перестал принимать заявки и прекратил выдачу жилищных кредитов по льготной ипотеке.

"Ситуацию, которая была в марте-апреле, иначе как хаосом, не назовешь. Каждое утром мы получали от банков сводки новых ставок, сроков, условий. Клиенты, одобрение которых действовало до конца марта, выходили на сделку на прежних условиях. Но кому-то условия сделки пересматривали", — вспоминает Искандер Юсупов, заместитель генерального директора девелоперской компании "Унистрой".

Многие банки обнулили одобренные заявки на ипотеки и приостановили выдачу кредитов, вспоминает коммерческий директор "КОРТРОС-Москва" Дмитрий Железнов. "Пауза была необходима всем — гражданам, чтобы верно оценить свои возможности и желания, банкам, чтобы пересмотреть условия по займам с учетом реалий", — объясняет собеседник.

При этом у Сбербанка в марте наблюдался рост спроса на ипотеку, так как банк, пожалуй, единственный в стране продолжал выдавать жилищные кредиты на прежних условиях, несмотря на стремительный рост ключевой ставки ЦБ и нестабильную ситуацию на рынке.

В Сбере рассказали, что в марте выдали жилищных кредитов на 357 млрд рублей. Из них на долю тех кредитов, которые банк все-таки вынужден был оформлять по новым условиям, пришлось всего около 2%. Всего в период пиковых процентных ставок на рынке объем выдачи по заявкам марта составил почти 17,9 млрд рублей. С января по июнь Сбер выдал всего кредитов на сумму свыше 1 трлн рублей.

Тогда эксперты отмечали, что выдачи у банка происходили практически с нулевой маржинальностью и даже с убытком, но сыграла роль социальная ориентированность банка. Клиенты, которым банку пришлось отклонить заявки по истечении срока действия, были возвращены в работу позднее, когда ситуация стала более стабильной. А тем клиентам, которые подали заявки в период высоких ставок, при одобрении банк снизил изначальную ставку в рамках общего снижения по банку после ключевой.

Для банков важна клиентоориентированность. Нарушение ранее озвученных обязательств играло бы во вред их репутации. Более того, она и проверяется в кризисные моменты. "Поэтому банки сохраняли прежние условия для заемщиков, несмотря на изменения ключевой ставки", — говорит Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК "Гранель".

Игорь Моргачёв, руководитель направления по взаимодействию с банками ГК "Первый Трест", отмечает, что на сегодня наблюдается тенденция продления срока действия положительного решения на три месяца, что позволит клиенту спокойно выбирать себе объект. При этом процентная ставка фиксируется на срок действия одобрения, но это только если не будет резких изменений.

ВОССТАНОВЛЕНИЕ РЫНКА

Сейчас ключевая ставка вернулась на уровень 9,5%. Ставки по ипотеке возвращаются к докризисному уровню. Кроме того, улучшены условия по госпрограммам. Например, льготная ипотека выдается сейчас ниже установленного правительством 7%. Также запущены или прорабатываются новые программы. Набирает обороты "IT-ипотека".

Судакова отмечает, что отрасль постепенно восстанавливается от весеннего спада. По итогам июня спрос на рынке новостроек Московского региона вырос в среднем на 20% по сравнению с маем. "Доля ипотечных сделок в общем количестве продаж достигла у нас 83%, хотя еще в апреле она была менее 70%. На это во многом повлияло улучшение условий льготной ипотеки. На нее пришлось 65% покупок с использованием кредитов", — приводит пример эксперт.

По данным Level Group, эффект от снижения льготной ставки с 9 до 7% в июне рынок ипотечного кредитования ощутил сразу: в июне объем выданной ипотеки вырос на 78,5% относительно мая и достиг 251,5 млрд рублей. За это время российские банки выдали заемщикам 68,6 тысяч ипотечных кредитов, что на 87% больше майских показателей. Несмотря на такой относительно неплохой результат, по сравнению с докризисным периодом и прошлогодними значениями объем выдачи в рублях оказался ниже на 61%, а если сравнивать в количестве кредитов — на 54%.

"Помимо снижения ставок, среди факторов роста объемов ипотечного кредитования можно назвать ослабление требований кредитных организаций к заемщикам. В целом уровень одобрения заявок соответствует показателям прошлого года и составляет более 70%", — рассказали в компании.

Руководитель отдела по развитию продукта инвестиционно-строительного холдинга AAG Павел Евсюков в свою очередь приводит данные по Северной столице. На сегодня доля ипотечных сделок в Петербурге достигает рекордных 77%. В отличие от пандемии, сама по себе льготная ипотека не оказывает значительного влияния на рынок. На этом фоне на первый план выходят субсидированные ставки, которые застройщики предлагают в партнёрстве с банками.

"Стоит учитывать, что средний бюджет покупки в Петербурге с 2019 года увеличился практически вдвое, в то время как метраж вырос всего на 5%. На этом фоне первоочередным фактором, влияющим на принятие решения о покупке, становится не стоимость квадратного метра, а размер ежемесячного платежа", — добавил эксперт.

ПЕРСПЕКТИВА ГОТОВОГО ЖИЛЬЯ

По словам Железнова из "КОРТРОС-Москва", спрос на вторичное жилье начнет восстанавливаться при текущих ипотечных ставках. В начале июня банки выдавали кредиты на покупку вторичного жилья в среднем под 11,36% годовых. Соответственно, ставка может опуститься до 10-10,5%.

Условия на рынке ипотечного кредитования для объектов на "вторичке" зависят исключительно от уровня ключевой ставки. Потенциал для дальнейшего снижения ставки сохраняется: регулятор заявил, что будет оценивать целесообразность этого шага на ближайших заседаниях. Это значит, что в обозримом будущем условия по кредитованию для вторичных объектов будут улучшаться, отметили в Level Group.

Сергей Степанов, директор по продажам Объединения "Строительный трест", говорит о том, что пока вторичному рынку не хватает государственной поддержки. "Часть наших клиентов приобретает квартиры на первичном рынке, улучшая свои жилищные условия, при этом в качестве первоначального взноса используются средства с продажи старого жилья. Сегодня ипотечные ставки на вторичном рынке в среднем составляют 10-12%", — говорит он.

По данным ДОМ.РФ, средняя ставка по ипотеке на вторичное жилье в начале июля этого года составила 10,82%, что даже ниже, чем в середине февраля (11,3%). Если Совет директоров ЦБ в конце июля примет решение о дальнейшем снижении ключевой ставки (что вполне вероятно), то вполне возможна дальнейшая коррекция процентов по ипотеке для покупки вторичной недвижимости, говорит Дмитрий Веселков, директор департамента ипотечных программ и банковского кредитования компании "Метриум".

"В ближайшие пару месяцев будут корректировки с изменением ставок в сторону понижения на 0,5-1 пункта и выводом новых программ для стимулирования спроса на вторичке", — прогнозирует Мария Голубева, коммерческий директор РК "Манхеттен". Таким образом, рынок жилой недвижимости получит все шансы вернуться к докризисным показателям.