Эскроу-счета против долгостроя

МОСКВА, 19 апр — ПРАЙМ. Обманутые дольщики – одна из серьезных проблем современной России. На начало 2019 года из 85 субъектов РФ в 68 оставались недостроенные объекты, количество которых достигало почти 900. Реестр обманутых дольщиков в настоящее время насчитывает 38,7 тысячи россиян.

Для борьбы с тотальным обманом граждан со стороны недобросовестных застройщиков власти приняли поправки к законам о долевом строительстве. Так, с 1 июля 2019 года застройщики больше не смогут получать деньги напрямую от покупателей жилья. Для финансирования жилищных проектов в законодательстве прописали механизм эскроу-счетов, которые призваны покончить с обманутыми дольщиками.

ЧТО ЗА ЭСКРОУ

В переводе на русский язык escrow означает условное депонирование. Фактически эскроу-счет – это счет, на который покупатель жилья кладет свои деньги, и которые застройщик не имеет права использовать, как это было при договоре о долевом строительстве ранее. Средства замораживаются до сдачи жилья в эксплуатацию. Застройщик может получить деньги только в обмен на ключи от готовой квартиры. Получается, что между покупателем жилья и застройщиком появляется третья фигура – эскроу-агент, в роли которого выступает банк.

Банк открывает эскроу-счет для учета и блокировки средств, которые получает от дольщика в счет уплаты средств за квартиру или другого объекта недвижимости. Именно банк следит за ходом исполнения сделки, контролирует процесс строительства.

Считается, что механизм эскроу-счетов способен защитить дольщиков от неблагонадежных застройщиков, так как средства последние получат только в случае, если в полной мере исполнят свои обязательства.

СИТУАЦИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ

В 2018 году в России было введено в эксплуатацию свыше миллиона квартир и более 230 тысяч индивидуальных домов – это, соответственно, 75,7 миллиона и почти 32,5 миллиона квадратных метров.

Кроме того, средняя ставка по ипотеке впервые за историю новой России составила чуть более 9,5%. С ипотекой в прошлом году было заключено более половины всех сделок на рынке жилья – за год было выдано 1,5 миллиона ипотечных кредитов на 3 триллиона рублей, а объем эмиссии ипотечных ценных бумаг достиг 146 миллиардов рублей.

С 1 июля 2019 года все российские застройщики, привлекающие средства граждан, обязаны перейти на схему долевого строительства жилья с применением эскроу-счетов. Это значит, что строительные компании переходят на проектное финансирование и вынуждены привлекать средства у банков, а не брать деньги дольщиков.

Согласно данным национального проекта "Жилье и городская среда", в 2019 году количество действующих договоров долевого участия по счетам эскроу должно достичь 34 тысячи, а к 2024 году – 1,014 млн.

ЗАРУБЕЖНЫЙ ОПЫТ

Механизм эскроу-счетов известен с начала прошлого века, а интенсивное его внедрение происходило в 1970-х годах.

Наиболее активно эскроу-счета используют в США. При этом в сделках по купле-продаже недвижимости зачастую задействовано несколько участников (банк, страховой агент, риэлтор, застройщик), которым владелец счета обязан платить комиссии, хотя формально должен платить только брокеру по недвижимости.

Кроме недвижимости, эскроу-счета также используются в финансовом секторе. В американском законодательстве нет четких разграничений использования счетов для каждого вида деятельности. Отсюда возникают сложности с правильным расчетом начисления процентов. В итоге покупатели недвижимости зачастую переплачивают лишние деньги за комиссию.

В Европе эскроу-счета также применяются в основном в сфере недвижимости и финансовых услуг, причем рынок изобилует предложениями от посредников, называющих себя фондами, которые так же, как и банки готовы держать деньги для сохранности, получая от этого комиссию.

ИНТЕРЕСНЫЕ ФАКТЫ

Эскроу-счета применяются не только при покупке или продаже объектов недвижимости, но и при покупке или продаже товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности, а также при приобретении или продаже акций.

В 2019 году правительство выделит 8 млрд рублей из федерального бюджета на помощь обманутым дольщикам.