Ипотека при разводе: способы раздела недвижимости, советы юристов

Необходимость раздела ипотеки при разводе возникает при расторжении брака, если недвижимость была приобретена супругами или одним из них на средства, взятые в кредит у банка. Как делить  имущество, какие правила действуют, если у бывших мужа и жены есть несовершеннолетние дети, можно ли разделить квартиру, оформленную в военную ипотеку, советы юристов, — в материале агентства "Прайм".

Ипотека при разводе

По статистике именно супружеские пары с детьми и те, кто только планирует создать семью, составляют более половины ипотечных заемщиков. Но при разводе перед супругами остро встает вопрос о том, как разделить ипотечную квартиру.

Как сделать так, чтобы не пришлось делить ипотеку

Для того, чтобы в будущем не пришлось делить недвижимость, находящуюся в залоге у банка, стоит перед тем, как взять ипотечный кредит, составить брачный договор или соглашение о разделе имущества в случае развода.

"Общие долги супругов могут быть разделены во внесудебном порядке с помощью брачного договора (если союз еще не расторгнут) или соглашения о разделе общего имущества, а в случае спора — в суде. При разделе долгов во внесудебном порядке необходимо учитывать содержание договоров, устанавливающих долговые обязательства. Так, если в качестве должника указан только один из супругов или супруги являются солидарными должниками, потребуется согласие кредитора на перевод долга", — отмечает адвокат Виктория Данильченко, председатель "Коллегии адвокатов Виктории Данильченко".

Раздел ипотечной квартиры при разводе

По закону имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью и подлежит разделу между ними в равных долях при условии приобретения этого имущества по возмездным сделкам, таким как купля — продажа, договор долевого участия в строительстве. Квартира, которая является совместной собственностью супругов, может быть разделена по соглашению между ними или при наличии спора через суд.

"Если квартира приобретена в кредит и на момент раздела имущества кредит полностью не погашен, может потребоваться разделение долговых обязательств перед банком по погашению этого кредита и внесение изменений в соответствующий кредитный договор. При этом супругам понадобится согласие банка кредитора на раздел такого имущества в договорном или в судебном порядке", — объясняет Марина Антонова, ведущий юрист Европейской юридической службы.

Квартиру, купленную до брака

В силу ст. 36 Семейного кодекса имущество, приобретенное каждым из супругов до брака, является его индивидуальной собственностью. Однако на практике, по словам Евгении Сурковой, директора юридической компании "Соглашение", с ипотечной квартирой дело обстоит иначе. Супруг, совместно выплачивающий ипотеку за "добрачную" квартиру в период брака, имеет право претендовать при разделе такого имущества на долю в праве общей долевой собственности, пропорционально 50% объема общих платежей, выплаченных им совместно в период брака по ипотеке. Здесь доля будет высчитываться индивидуально. Либо такой супруг имеет право претендовать на денежную компенсацию, кратную 50% объема общих платежей, выплаченных им совместно в период брака по ипотеке.

"Для определения, является ли вещь общей, главный критерий — источник финансирования, а не сам момент приобретения. При этом не имеет значения, когда она была зарегистрирована как собственность за одним из супругов, в браке или после брака. В случае если источник финансирования покупки возник в период брака, то вещь в любом случае следует относить к общему имуществу. В примере с ипотекой имущество изначально оплачено за счет средств банка. А уже затем фактически осуществляется его полноценный выкуп, и это финансирование происходит уже за счет того супруга, который продолжает платить кредит.  С каждым внесенным платежом доля такого супруга увеличивается, так как источником финансирования являются его денежные средства", — отмечает Александр Малютин, начальник аналитико-правового отдела управления по сопровождению процедур банкротства ООО Консалтинговая компания "НТП ГРУП".

По мнению юриста, для справедливого раздела квартиры в этом случае необходимо:

• определить размер финансового участия супруга в приобретении квартиры. То есть взять сумму кредитных платежей, внесенных в период брака и разделить их на два;

• определить, какой размер доли в стоимости квартиры (на момент ее покупки) соответствует этой сумме;

• определить рыночную стоимость квартиры (на момент раздела) и высчитать стоимость доли. Полученную сумму и взыскать с бывшего супруга. 

Квартиру, купленную в браке

Все имущество супругов, приобретенное в браке, в том числе и квартира, считается общей совместной собственностью и при разводе делится в равных долях. Как правило, долги также считаются общими и распределяются пропорционально полученным долям.

"Даже если ипотека была оформлена только на одного супруга и второй в документах никак не упоминается, с высокой вероятностью такой долг будет признан общим и платить по нему придется вместе", — предупреждает Сергей Гебель, генеральный директор консалтинговой группы "Гебель и партнеры".

По словам адвоката Яны Воробьевой, основная сложность при разводе и разделе имущества, купленного в ипотеку, заключается в том, что решения супругов недостаточно. Необходимо согласие банка, поскольку меняется заемщик. Изначально ипотечный кредит берут два человека: основной заемщик и созаемщик, это супруги. Банк анализирует финансовые возможности обоих, их кредитные истории. При разводе ответственным перед банком становится кто-то один из супругов. В связи с этим интересы банка затрагиваются напрямую, риски банка могут увеличиться. Бывают ситуации, когда каждый из бывших супругов становится самостоятельным заемщиком. Или кто-то один остается заемщиком и собственником имущества, другому выплачивает половину суммы, которая была погашена на момент раздела прав (долговых перед банком, имущественных). Это можно сделать в рамках соглашения о разделе имущества, которое удостоверяется у нотариуса, или в судебном порядке. В последнем случае привлекается банк в качестве третьего лица и выражает свою позицию.

Андрей Рабизов, адвокат Московской коллегии адвокатов "Правовой диалог", рассказывает, что при разрешении спора о разделе квартиры, приобретенной за счет кредитных средств, суд вправе отступить от общего правила о равенстве долей супругов в их общем имуществе исходя из интересов несовершеннолетних детей и (или) исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, например, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или совершал недобросовестные действия, которые привели к уменьшению общего имущества, в том числе совершал без необходимого согласия мужа или жены на невыгодных условиях сделки по отчуждению общего имущества (п. 2 ст. 39 СК РФ).

Исходя из обстоятельств дела (признания или не признания иска ответчиком), а также условий кредитного договора, суд может оставить ипотечную квартиру, а также ипотечный долг за одним супругом, единолично платившим по кредиту.

Однако в большинстве случаев суды отдельно рассматривают вопрос о разделе квартиры и вопрос о разделе ипотечного долга: 

• признают квартиры совместно нажитым имуществом и делят их между супругами в равных долях (50/50);

• указывают на то, что ипотечный долг является самостоятельным долговым обязательством, и предлагают супругам делить его пополам или пропорционально личному вкладу каждого из супругов.

С брачным договором

В брачном договоре прописывается сценарий раздела имущества при разводе.

"Вариантов может быть несколько. Среди них — выделение бывшим супругам определенных долей, совместное владение либо полное отчуждение залоговой недвижимости одной из сторон", — говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум".

Сергей Гебель уточняет, что по своему усмотрению супруги вправе изменить условия договора в любой момент, однако важно, чтобы банк знал порядок раздела обеспечивающего обязательство имущества.

При разводе с ребенком

Наличие у супругов детей позволяет суду отступать от принципа равенства долей. В теории в целях обеспечения интересов несовершеннолетнего суд может выделить супругу, с которым остается ребенок, ⅔ квартиры, а не половину, как это положено по закону.

"При этом нужно помнить, что сам по себе факт наличия детей не является безусловным основанием для выделения одному из супругов большей доли. В каждом случае суд должен внимательно изучить обстоятельства ситуации и обосновать, каким именно образом защищаются интересы детей при выбранном порядке распределения долей. Как показывает практика, этот вопрос поднимается в судах очень часто, но в большинстве случаев данная норма попросту не применяется и имущество делится по общим правилам", — говорит Сергей Гебель.

С материнским капиталом

Если квартира приобреталась в ипотеку с использованием средств материнского капитала, то родители обязаны после погашения ипотеки выделить доли детям, размер долей законодательством не определен, он устанавливается на основании соглашения. В такой ситуации доли родителей становятся меньше.

"Если жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского (семейного) капитала, не было оформлено в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей, при разрешении спора о разделе общего имущества супругов суду следует поставить указанный вопрос на обсуждение сторон и определить доли детей в праве собственности на данное жилое помещение", — говорит Евгения Суркова.

Военная ипотека

Эксперт отмечает, что согласно сложившейся судебной практике квартиры, приобретенные с привлечением средств Росвоенипотеки ("военная ипотека"), делятся между супругами по общим правилам, то есть — поровну. При этом, долг по такой ипотеке не признается совместно нажитым, поскольку Росвоенипотека продолжает исполнение своих обязательств до тех пор, пока с военнослужащим не расторгнут контракт.

Раздел ипотечного дома с земельным участком

Дом и участок, на котором он расположен, приобретенные в ипотеку, подлежат разделу по тем же правилам, что и квартира.

Порядок раздела

Порядок раздела имущества определен в двух вариантах — это либо соглашение о разделе имущества супругов, которое подлежит нотариальному удостоверению, либо раздел имущества через суд путем подачи искового заявления, также в суде супруги могут прийти к мировому соглашению о разделе имущества, которое утверждается на основании определения суда.

Мировое соглашение

Мировое соглашение заключается в суде и утверждается судом.

"При этом мнение банка, привлеченного в обязательном порядке к участию в деле в качестве третьего лица, будет ключевым. Если мировое соглашение не нарушает права банка-залогодержателя, то оно будет утверждено. Например, если квартира делится поровну, то с долгом дела обстоят сложнее. Он будет признан общим, обязательства по выплате — равными. Но разделить долг по кредиту на будущее не получится, поскольку данный долг еще не погашен, а подобный вариант раздела приведет к изменению условий ипотечного договора, на что не даст согласия банк", — объясняет Евгения Суркова.

Через суд

При наличии разногласий по поводу квартиры раздел имущества, а также определение размера долей осуществляется в судебном порядке. Для этого нужно подготовить и составить исковое заявление. В иске необходимо указать, какое имущество нужно поделить, когда и на чьи средства оно было приобретено, как использовалось во время брака и т.д.

Сергей Гебель предупреждает, что в случае раздела ипотечной квартиры к участию в деле привлекается банк. Однако если вопрос о разделе долговых обязательств не затрагивается, делать это не обязательно. После вступления решения суда в законную силу необходимо обратиться в Росреестр и произвести государственную регистрацию произошедших изменений.

Варианты раздела

Существует несколько вариантов раздела недвижимости, приобретенной в ипотеку.

Распределение долга и недвижимости поровну

В этом случае каждый супруг имеет одинаковые права на квартиру и одинаковые обязательства по выплате ежемесячных платежей.

Переоформление ипотеки на второго супруга

Такой вариант возможен только при наличии согласия банка кредитора, тогда супруг, который не будет больше платить, исключается из кредитного договора и соглашением отказывается от своей доли.

"Оформление ипотеки на второго супруга осуществляется путем подписания у нотариуса соглашения о разделе совместно нажитого имущества. Как правило, условиями предварительного одобрения банка служат отсутствие просрочек по внесению платежей, наличие достаточного дохода у супруга, на которого переоформляют ипотеку, предоставление, в случае необходимости, кандидатуры поручителя, поскольку первый супруг исключается из кредитного договора в качестве созаемщика", — объясняет Евгения Суркова.

Продажа недвижимости с целью выплаты остатка по задолженности

По словам Евгении Сурковой, в этом случае возможно два варианта развития событий.

Первый: сделка производится с согласия банка-залогодержателя, путем подписания трехстороннего договора купли-продажи с переоформлением закладной.

Второй: находится покупатель, подписывается предварительный договор купли-продажи, в котором в качестве задатка за приобретение квартиры вносится сумма долга по кредиту, потенциальный покупатель и продавец вместе едут в банк и вносят данный задаток в счет досрочного погашения полного ипотечного долга, залог снимается примерно через 7-10 дней с момента полного погашения задолженности, и продавец с покупателем выходят

на сделку необремененной квартиры.

Денежная компенсация по договоренности супругов

При заключении соглашения о разделе совместно нажитого имущества, либо в суде — при рассмотрении иска о разделе совместно нажитого имущества, один из супругов может отказаться от права общей долевой собственности на квартиру в пользу мужа или жены с выплатой ему денежной компенсации пропорционально 50% от общего объема совместно внесенных денежных средств при ипотеке. При этом режим совместной собственности прекращается, оставшийся долг и право единоличной собственности на недвижимость остаются за первым супругом, который выплачивает компенсацию второму супругу.

Отказ от прав на ипотечную недвижимость

По словам Оксаны Васильевой, доцента департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, возможен совместный отказ от недвижимости, в этом случае жилье переходит банку для последующей реализации.

"Кроме того, банки иногда соглашаются не взимать средства с клиента, если он откажется от своей доли в квартире в пользу бывшего супруга. Однако заемщиком он быть не перестает. И если получивший во владение всю квартиру экс-супруг перестал вносить платежи, кредитная организация потребует долг со второго лица, несмотря на утрату им прав собственности, — предупреждает Руслан Сырцов.

Выдел доли в натуре

Выдел в натуре — сложная процедура, которая проходит при участии экспертов-оценщиков, предполагается разделение недвижимости на две изолированных части и производится при наличии технической возможности.

"Выделение долей осуществляется с учетом санитарно-технических норм и желание супругов в данном случае значения не имеет. По этой причине выдел долей возможен только при соблюдении ряда условий. Например, каждый собственник должен иметь отдельную кухню и санузел, а также обладать полной автономией по электроснабжению, водоснабжению и отоплению. Данный вариант раздела недвижимости на практике встречается довольно редко. Связано это с тем, что в большинстве случаев просто технически невозможно соблюсти все условия, в частности, организовать дополнительный вход в жилое помещение", — говорит Сергей Гебель.

Соглашение о разделе ипотечной квартиры

При отсутствии брачного договора супруги все равно могут самостоятельно договориться о разделе имущества без обращения в суд. Если спор по поводу квартиры отсутствует, нужно заключить соглашение о разделе имущества. Этот документ составляется в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

"Размер долей супруги определяют самостоятельно, но при этом важно помнить, что с прошлого года запрещено выделять доли менее 6 квадратных метров от общей площади жилого помещения на каждого собственника. Также в тексте соглашения следует закрепить, какое имущество переходит к каждому из супругов, кто несет расходы, связанные с оформлением и регистрацией соглашения и т.д. Если к моменту раздела квартиры ипотека не выплачена, делить долговые обязательства придется только по согласованию с банком. В ином случае заключенное соглашение попросту не будет иметь юридической силы", — объясняет Сергей Гебель.

Основные сложности при разделе

Евгения Суркова считает, что основной сложностью при разделе совместно нажитого имущества является нежелание экс-супругов решать проблему. Ведь при режиме общей долевой собственности бывшим мужу и жене придется как-то сосуществовать на одной площади, к тому же, выделение доли в праве общей долевой собственности не дает гарантий добросовестности по выплате супругом ипотечного долга.

"Вот и получается на практике, что один вынужден платить все, чтобы не потерять квартиру, а второй просто имеет долю и исполнительное производство, которое он исполнять не намерен. Следствием неправильного (невыгодного) раздела может являться ситуация, когда супруги годами вынуждены терпеть друг друга, пока не закончится ипотека. Основной же проблемой, конечно, является позиция банков, которые в 90% случаев просто не дают разделяющимся супругам заключить выгодные мировые соглашения на приемлемых условиях", — говорит эксперт.

По мнению Оксаны Васильевой, главная сложность заключается в том, что банки не дают согласие на замену или вывод заемщика. Также трудности могут возникнуть, если имеются общие несовершеннолетние дети или использовался материнский капитал.

Как отказаться от ипотеки при разводе

Чтобы отказаться от ипотеки при разводе, необходимо заключить соглашение о разделе общего имущества. Оно должно быть нотариально удостоверено. При этом, как показывает практика, такому супругу выплачивается денежная компенсация.

Роль банка при разводе и разделе ипотеки

Банки обязаны участвовать в судебных процессах, посвященных разделу ипотечных квартир.

"Но кредитные организации зачастую выступают против изменения условий соглашения, независимо от семейных обстоятельств заемщиков. Как правило, суд встает на сторону банка", — говорит Руслан Сырцов.

Советы юристов

Андрей Рабизов отмечает, что судебная практика по разделу квартир, купленных супругами в период брака в ипотеку, разнится, однако на сегодняшний день Верховным судом РФ сформулированы ключевые правовые подходы к разрешению подобных имущественных споров бывших супругов. Применение того или иного подхода к разделу ипотечной квартиры напрямую зависит от обстоятельств конкретного дела и представленных в суд доказательств. Для увеличения шансов одного из супругов на позитивный для него исход рассмотрения дела необходимо обратиться за комплексным юридическим сопровождением к профильному адвокату по разделу имущества, считает эксперт.