Сельская ипотека-2023: условия и нюансы программы, как получить заем

Сельская ипотека — льготная программа ипотечного кредитования по приобретению гражданами недвижимости в сельской местности. Условия участия в программе, под какой процент банки предоставляют заем, на что можно получить кредит (строительство дома, покупку квартиры или участка под застройку), в каких областях действует сельская ипотека и будет ли она продлена в 2023 году, — в материале агентства "Прайм". 

Сельская ипотека-2023

В рамках программы «Комплексное развитие сельских территорий» в 2020 году стартовала льготная программа ипотечного кредитования «Сельская ипотека». Жилищный кредит с субсидированной процентной ставкой, предназначенный для покупки жилья в сельской местности, практически сразу стал популярным среди населения, особенно у молодежи.

"Ежегодно, с 2020 года,  профильное министерство — Министерство сельского хозяйства — субсидирует определенный объем средств, которые могут быть использованы для улучшения жилищных условий граждан, проживающих в сельской местности. 2022 год было выдано 10 тыс. таких ипотек на общую сумму в 25 млрд руб.  В августе 2022 года правительство приняло решение, что программа "Сельская ипотека" будет действовать бессрочно. И в 2023 году Минсельхозом выделено на программу сельского ипотечного кредитования почти 20 млрд руб.  По прогнозам ведомства, это позволит улучшить жилищные условия почти 10 тыс. семей", — рассказывает  Ярослав Баджурак, исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру». 

Суть программы

Цель программы состоит в том, чтобы улучшить демографический и экономический потенциал сельских регионов, давая возможность гражданам приобрести в них жилье по доступной цене.

"Перспективы программы выглядят оптимистичными на фоне активного развития аграрной отрасли и смежных с ней: геномной селекции, переработки органических отходов, робототехники, сенсоров и искусственного интеллекта для сельского хозяйства, химии для растениеводства и производства кормов для животных. Вопросы импортозамещения и продовольственной независимости страны требуют привлечения в сельскохозяйственные регионы высококвалифицированных и молодых специалистов. Возможность покупки жилья на комфортных условиях, бесспорно, является важным фактором для них при принятии решения о трудоустройстве в регионе", — отмечает Ярослав Баджурак. 

Условия для получения

Главное условие данной программы — это необходимость приобрести недвижимость в сельских населенных пунктах и агломерациях до 30 тысяч жителей.

"Перечень таких местностей утверждается в каждом субъекте Федерации индивидуально. В мегаполисах, таких как Москва и Санкт-Петербург, программа не работает", — отмечает юрист Виктория Королева.

По словам эксперта, программа предлагает:

• процентную ставку —  от 0,1 % до 3%;

• срок кредитования — до 25 лет;

• размер первоначального взноса — 10%;

• размер ипотеки — от 3 до 5 млн руб.

Первоначальный взнос можно внести с помощью материнского капитала, но банк может потребовать вложить еще хотя бы какую-то сумму из собственных средств заемщика.

Србуи Иващенко, ведущий юрист Европейской юридической службы, объясняет, что воспользоваться программой может любой гражданин РФ, нет никаких специальных требований относительно семейного положения, количества детей, уровня дохода или места жительства заемщика. Однако он должен быть не моложе 21 года и не старше 65 лет к моменту погашения кредита (некоторые банки расширяют этот диапазон до 75 лет), иметь общий трудовой стаж не менее 1 года за прошедшую пятилетку и трудиться не менее полугода на данном месте работы. 

Особенности

Условия госпрограммы изложены в постановлениях Правительства № 1567  от 30.11.2019 года, № 1748 от 27 октября 2020 года и № 1437 от 18.08.2022.

На что можно получить ипотеку

По словам руководителя проектов ипотечного центра компании TrendAgent Екатерины Беляевой, сегодня сельская ипотека позволяет купить недвижимость у физических и юридических лиц. Также возможно ИЖС и оформление договоров купли-продажи на готовые загородные дома с земельными участками, срок постройки которых составляет не более 5 лет для физлиц и 3 лет для юрлиц.

Ипотеку можно взять на:

• строительство дома;

• покупку готового дома или квартиры;

• покупку не построенного дома по договору долевого участия;

• покупку земельного участка под строительство дома.

"Зачастую приобрести недвижимость на вторичном рынке может быть проблематично. Во-первых, она может не соответствовать индивидуальным требованиям банка. А во-вторых, продавец может требовать перечисления денежных средств в кратчайшие сроки, а банк по некоторым причинам будет не в состоянии это осуществить", — говорит Оксана Васильева, доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ. 

Требования к недвижимости

В пункте №19 Постановления Правительства № 1567  от 30.11.2019 года есть ряд специальных требований к жилью, которое может быть оформлено в качестве залога по сельской ипотеке:

• жилье не должно быть аварийным или ветхим, к нему обязательно должны быть подключены все инженерные коммуникации, кроме газа;

• пригодно для круглогодичного проживания;

• должно соответствовать требованиям региона к минимальной учетной норме площади жилого помещения на одного члена семьи. 

Чаще всего банки устанавливают свои требования в дополнение к основным, например:

• дом должен иметь подъездную дорогу;

• цементный, железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

• процент износа строения не более 50%.

"По условиям ипотеки разрешается использовать средства займа для возведения дома на арендованной земле (находящейся в государственной или муниципальной собственности) и на участке сельхозназначения. Можно вести строительство своими силами, но на все работы должно быть оформлено официальное разрешение. Максимальный срок возведения дома — два года. Если вы покупаете готовый дом у физического лица, постройке должно быть не более пяти лет, если у юрлица или ИП — дом должен быть не старше трех лет, — объясняет Владимир Прохоров, член генсовета «Деловой России», застройщик, владелец ГК «Удача». 

Другие нюансы

По словам Србуи Иващенко, сельская ипотека, в отличие от семейной, предоставляется одному человеку только один раз (подп. "е" п. 6 Правил, утв. Постановлением Правительства от 30.11.2019 № 1567).

"Программа обязывает заемщика прописаться в купленном объекте в течение 6 месяцев с момента получения прав собственности, а также подтверждать прописку каждый квартал в течение 5 лет. В противном случае ставка по ипотеке увеличится до 11-12% годовых. При покупке дома по этой программе следует учитывать требования по количеству этажей — дом не должен иметь более трех этажей, а квартира должна находиться в доме, не превышающем 5 этажей", — отмечает Екатерина Беляева.

Существуют также особые требования к подрядным организациям, услугами которых разрешено пользоваться при строительстве дома.

Руководитель комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке Ирина Киселева объясняет, что подрядные организации должны иметь: 

• опыт строительства индивидуальных жилых домов не менее 2-х лет; основные средства не менее 10% от суммы активов (валюты баланса) за последние 2 года; 

• выручка их составляет не менее 3 млн рублей за последний завершенный финансовый год; 

• отсутствие подтвержденной информации о том, что на имущество организации наложен арест и имеются ограничения на совершение сделок либо приостановления операций;

• отсутствие объема исковых требований, предъявленных к подрядной организации любыми лицами, превышающих 10% чистых активов подрядной организации (для индивидуального предпринимателя отсутствие исковых требований); 

• по бухгалтерской (финансовой) отчетности чистые активы являются положительными и равны или превышают уставный капитал на последнюю отчетную дату для подрядной организации.

Процентная ставка

Процентная ставка по сельской ипотеке составляет от 0,1% (за счет дополнительной субсидии со стороны субъекта РФ) до 3%. Конкретную ставку устанавливает банк.

"Минимальная ставка в размере 0,1% возможна только в рамках региональных программ для покупки жилья в селе на приграничных территориях", — уточняет Владимир Прохоров.  

Список областей

Сельская ипотека действует по всей России, исключая Москву, Санкт-Петербург и Московскую область. Перечень конкретных территорий определяется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ. 

"Среди регионов, участвующих в программе, в качестве приоритета правительство обозначило Северный Кавказ, территорию Арктики, Крым и Калининградскую область. Также особые меры поддержки предусмотрены в ЛНР, ДНР, Запорожской и Херсонской областях. Для жителей этих территорий годовая ставка по сельской ипотеке составляет всего 2%. Кроме того, ставка была снижена для жителей сельской местности в приграничных регионах — в 2023 году ее размер составляет 0,1%", — рассказывает Владимир Прохоров. 

Банки, участвующие в программе

По словам Оксаны Васильевой, в программе участвуют следующие банки:

1. АО «Россельхозбанк»;

2. ПАО Сбербанк;

3. Банк ВТБ (ПАО);

4. АО «АЛЬФА-БАНК»;

5. ПАО КБ «Центр-Инвест»;

6. Банк Левобережный ПАО;

7. ПАО «АК БАРС» БАНК;

8. АКБ «Энергобанк» (АО);

9. РНКБ Банк (ПАО);

10. ПАО «Дальневосточный банк»;

11. АО «Банк ДОМ.РФ»;

12. АО «Акционерный банк «РОССИЯ»;

13. ПАО «Банк «Санкт-Петербург»;

14. КБ «Кубань Кредит» ООО;

15. ПАО СКБ Приморья «Примсоцбанк»;

16. ПАО Банк «ФК Открытие».

"Но, безусловно, якорным, является Россельхозбанк, так как специализируется как раз на работе с сельскими регионами и имеет там представительства. Так, доля банка в этом сегменте составляет 75%. По итогам прошлого года банк выдал таких ипотечных кредитов на сумму 175 млрд руб.  По его оценкам, наиболее востребована программа в Башкирии, Удмуртии, Татарстане, Ленинградской и Тюменской областях", — отмечает Ярослав Баджурак.

Как оформить и получить сельскую ипотеку

Первое, что должен сделать гражданин, желающий участвовать в программе, — обратиться в выбранный им банк и узнать условия предоставления кредита. 

Необходимые документы

Для того, чтобы подать заявку на оформление сельской ипотеки, необходимо предоставить банку определенный список документов. Каждая кредитная организация устанавливает свои правила, например, Россельхозбанк приступит к рассмотрению заявления, если заемщик принесет:

Возможные проблемы

Помимо очевидных выгодных условий, программа имеет и скрытые нюансы, которые могут стать сюрпризом для заемщика. Например, купленное по программе сельской ипотеки жилье заемщик не имеет права продать или подарить в течение пяти лет, даже если он выплатил за это время кредит полностью. 

Повышение процента

По словам Оксаны Васильевой, условия для повышения ставки определяются индивидуальным ипотечным договором. Как правило, это следующие причины:

• прекращение государственного финансирования;

• изменение ставки ЦБ РФ;

• установление стандартной ставки при нарушении заемщиком условий кредитования.

Лимит на реализацию программы

Лимиты устанавливаются Минсельхозом индивидуально для каждого банка, участвующего в программе субсидирования по сельской ипотеке. Кредитные организации могут временно прекращать рассмотрение заявок. Это связано с тем, что государство выделяет фиксированную сумму денежных средств. Поэтому возможны ситуации, когда банк участвует в программе, но уже израсходовал все выделенные средства. В 2023 году Минсельхоз выделил на программу сельской ипотеки 19,6 млрд рублей.

Максимальная сумма

По словам Ирины Киселевой, максимальная сумма кредита в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного федерального округа составляет 5 млн рублей, в остальных регионах — 3 млн рублей, возможно 6 млн рублей при оформлении заявки на обоих супругов.