Береги свою "однушку": куда катится рынок аренды жилья

МОСКВА, 22 янв – ПРАЙМ, Ульяна Крайняя. Выгодно ли сегодня сдавать квартиру или имеет смысл поберечь имущество до лучших времен? Какие новые риски возникают при сдаче жилья в аренду, и какая недвижимость окупится гораздо быстрее стандартной "однушки", рассказывают опрошенные агентством “Прайм” эксперты. 

СДАВАТЬ ИЛИ НЕ СДАВАТЬ

Если квартира покупалась для того, чтобы ее сдавать и получать пассивный доход, то смысла в ее простое нет никакого, хотя бы потому что целью покупки жилья была именно сдача в аренду, рассуждает эксперт по недвижимости, автор экономического Telegram-канала Алексей Кричевский.

“Да, налоги растут.  Да, сдавать без заключения договора становится все сложнее, но в этом ничего странного нет, поскольку рано или поздно рынок аренды должен был выйти из тени. При этом при простое квартиры — это уже не инвестиция, а условная топка, в которой сжигаются деньги – оплата ЖКУ, налог на недвижимость”, —  говорит он.

По мнению эксперта, выгодно сейчас сдавать или нет – это чуть иная история, но сдавать априори все равно будет выгоднее, чем не сдавать.

Точный ответ на вопрос: выгодно ли сдавать? могут дать только цифры, уверен риелтор, основатель агентства недвижимости "Евгений Яшенков и партнеры" Евгений Яшенков.

Обычно за доходность принимают либо количество лет, за которое объект недвижимости полностью окупается — в этом случае за базу берется сумма покупки без учета инфляции и динамики цены объекта в конкретный момент — либо мы берём годовую аренду, делим ее на текущую стоимость объекта и получаем какое-то значение в процентах.

Опыт риелтора подсказывает, что сдавать московскую квартиру невыгодно. Доходность редко превышает 2-3 процента годовых, амортизация, коммуналка "съедают" еще часть. Да и налоги собственники начинают платить уже все чаще. А вот иметь в собственности московскую квартиру — еще как выгодно. На длинном горизонте капитализация хорошего объекта может существенно вырасти.

В ЯНВАРЕ 2023-ГО

Если вы все же решили сдавать жилье, обратите внимание на нижеследующие советы. В нынешнем январе спрос на аренду жилья есть, но ждать идеального клиента эксперты не советуют, ведь ожидание – это простой квартиры и потеря дохода.

“Однако если арендаторы не находятся, стоит пересмотреть свои ценовые ожидания либо провести более тщательную подготовку объекта к сдаче”, — советует заместитель директора Управления аренды квартир "Инком-Недвижимость" Оксана Полякова.

Например, определитесь, сколько денег потребует квартира для рентабельности ее сдачи в аренду.  Например, если это "бабушкин вариант" в старом доме в дешевом районе, и вы не располагаете лишними средствами и временем на отделку, вам все равно, кто там будет жить, тогда проще сдать, как есть, с дисконтом от 5% до 15% в зависимости от степени износа и не волноваться о сохранности имущества.

Если вы хотите иметь в квартирантах надежных, платежеспособных и аккуратных граждан, то, по словам Поляковой, лучше потратиться на ремонт. Он может быть недорогим, главное, чтобы было чисто, светло и все по возможности новое.

“Возможно, эти улучшения не поднимут арендную стоимость вашего лота, но сделают квартиру более конкурентоспособной”, — считает эксперт.

 Другой вариант – ваш объект находится в плачевном или не очень хорошем состоянии, но расположен в престижном районе и соответствующем доме. Вот тогда, по мнению специалиста, есть смысл потратиться и даже, возможно, взять кредит на ремонт, ведь жилплощадь может перейти из сегмента эконом сразу в бизнес- или даже премиум-класс. А это принесет совсем другие прибыли.

НЕ ТОЛЬКО ЖИЛЬЕ

Когда речь идет о приобретении недвижимости для получения статуса рантье, то в 95% случаев в России речь идет о жилье.  “Мало кто задумывается об апартаментах, коммерческой недвижимости, машиноместах, кладовых помещениях. Хотя окупаемость там значительно выше”, — убежден Кричевский.

Апартаменты стоят на 15-25% дешевле жилья, соответственно, вложения отобьются быстрее на несколько лет. Коммерческая недвижимость обычно продается уже с арендатором, который заключил договор на несколько лет. Окупаемость по таким кейсам – обычно не более 12 лет, а иногда случаются истории, где затраты на покупку можно вернуть за 7-8 лет.

Генеральный директор компании Apple Real Estate Данила Савченко согласен с тем, что коммерческая недвижимость может стать неплохим источником дохода.

“Спрос на покупку сейчас небольшой, а желающих попробовать открыть свой бизнес без больших вложений достаточно. Плюс вам не обязательно вкладываться в ремонт, так как для разных видов бизнеса необходим свой проект, и арендаторы сами выполняют отделочные работы”, — поясняет эксперт.

При покупке машиноместа для сдачи в аренду очень важно учитывать загруженность микрорайона и наличие в нем как подземных парковок, так и наземных, продолжает Кричевский. Также стоит смотреть, что это за ЖК и были ли в нем инциденты с парковкой – может, их затапливало. Тогда спросом такие машиноместа пользоваться не будут – слишком опасная история для владельцев авто. Но при правильном выборе отбить затраты на машиноместо через сдачу в аренду тоже можно примерно за 10 лет, подсчитал экономист.

“Если все эти кейсы сравнивать с квартирой, где окупаемость будет ну никак не меньше 18-20 лет, то вопрос о том, куда инвестировать для извлечения наибольшего дохода, отпадет сам собой”, — говорит он.

ПРОСЧИТАТЬ РИСКИ

При сдаче квартиры внаем нужно понимать, что хозяина ждут определенные риски. Защититься от них на 100% нельзя, даже если заключен договор, предупреждает старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова.

 Юрист перечислила самые распространенные опасности:

— наниматели съедут не заплатив. Например, наниматель задерживает оплату, ссылаясь на какие-то жизненные обстоятельства, а хозяин дает ему отсрочку. Такие случаи не редкость. К сожалению, некоторые сталкиваются с тем, что съемщики таким образом тянут время, а потом просто съезжают не заплатив.

— наниматели испортят имущество. Случаев, когда съемщики въезжают в чистую, ухоженную квартиру с мебелью и техникой, а при выезде оказывается, что имущество безнадежно испорчено, тоже очень много, говорит эксперт.

— съемщик на длительный срок будет сдавать без ведома наймодателя жилье в субаренду. Это тоже не редкость.

— если наниматель официально зарегистрирован в квартире, он может без согласия и ведома хозяев зарегистрировать там же всех своих несовершеннолетних детей. Такие полномочия дает ему закон, согласно которому местом жительства несовершеннолетних детей является место жительства одного из родителей.

— недобросовестные наниматели могут испортить вам репутацию. Они могут шуметь во внеурочное время, устраивать вечеринки, развести в квартире тараканов или антисанитарию. Естественно, все это скажется не лучшим образом на взаимоотношениях с соседями.

В большинстве случаев можно обратиться в суд, если вы сдаете жилье официально и между вами заключен договор, в который вписаны данные обоих сторон и условия, на которых помещение сдается внаем.

“Но здесь надо понимать, стоит ли игра свеч, и получите ли вы какую-то компенсацию даже по решению суда. Если у вашего бывшего нанимателя нет никакого имущества и дохода, то взыскать с него будет нечего, и вы можете ждать исполнения решения суда годами. Суд – это длительная процедура, которая требует времени, сил, и хотя бы минимальных знаний”, — признает юрист.

Обычно такие процессы длятся полгода-год. Поэтому если сумма ущерба значительная, то обратиться в суд можно. Если меньше – это нерентабельно.

К сожалению, составить идеальный договор найма жилого помещения, который бы учитывал абсолютно все нюансы, невозможно.

К тому же, иметь договор совсем не означает того, что вторая сторона будет четко исполнять условия. Но во многих случаях, поясняет Гусятникова, наличие договора очень дисциплинирует съемщиков.

Также способом защиты от порчи имущества может стать страховка. Если в жилье, которое вы сдаете сделан дорогой ремонт, есть дорогая техника и предметы интерьера, – все это лучше застраховать. Но опять же здесь стоит оценивать рентабельность: стоимость страховки, нюансы наступления страховых случаев и сумму, которую вы будете получать от сдачи внаем.