Цены вниз. Можно ли сейчас купить жилье с выгодой

МОСКВА, 24 дек — ПРАЙМ, Ульяна Крайняя. Полгода назад 49% россиян, имеющих крупную сумму денег, признавались, что готовы инвестировать в жилье, полагая, что это выгоднее, чем банковский вклад. Можно ли рассматривать недвижимость как успешную инвестицию в настоящее время и стоит ли с этой целью брать ипотеку по текущим ставкам? 

Сегодня недвижимость остается приоритетным активом для сохранения средств — альтернативных возможностей надежного вложения денег не так много, убеждены обыватели и эксперты. Однако инвестировать для приумножения капитала в нынешних условиях особого смысла нет, о чем свидетельствует минимальное число инвесторов на первичном и вторичном рынке.

"Дело в том, что сейчас отсутствует возможность купить жилье с огромными скидками, в среднем они находятся на уровне пяти-десяти процентов (ни о каких 40-50%, как заявлялось в СМИ, на самом деле речи нет). Да и в целом цены снижаются и будут снижаться дальше", — пояснил директор по вопросам вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя цена предложения квадратного метра на вторичном рынке старой Москвы — 276,8 тысячи рублей, средняя цена квартиры — 14,32 миллиона рублей.

Эксперт обращает внимание на то, что это усредненные цены предложения, которые впервые с 2017 года стали уменьшаться в годовом выражении. Если в апреле аналитики зафиксировали первое месячное удешевление квадратного метра (и месяц от месяца средняя цена продолжала понемногу уменьшаться), то сейчас уже видно, что и за год цены стали ниже.

В целом в 2022 году стоимость продажи на вторичном рынке снизилась примерно на 20% от пиковых значений в марте этого года. И давление на цены продолжится.

ТИХАЯ ГАВАНЬ

По мнению Сергея Шломы, на рынке преимущественно останутся те, кому необходимо решить квартирный вопрос. Инвестиции с целью перепродажи жилья в нынешней ситуации не имеют перспектив, речь идет лишь о сбережении.

"В отсутствие альтернативы квартира в Москве остается приоритетным вариантом сбережения финансов — ее можно сдавать в аренду, можно использовать в дальнейшем для проведения выгодной сделки с жильем. Это консервативный актив, то есть самый надежный и безопасный — та тихая гавань, где можно чувствовать себя защищенным", — отмечает эксперт.

Вообще, по его наблюдениям, участники рынка недвижимости стали "менее эмоциональными и более рациональными". Они трезво оценивают ситуацию, понимая, что цены продолжат снижение.

Больше стало свободных продаж — многие продавцы, осознавая, что удешевление квартир неизбежно, стараются продать сейчас и получить деньги: на падающем рынке кто раньше продал, тот и выиграл. И потом они занимают выжидательную позицию, возможно, в дальнейшем на вырученные от продажи деньги можно будет приобрести более качественный объект.

ЗАПЕРЕТЬ ДЕНЬГИ

Недвижимость в нынешнее время можно превратить в успешную инвестицию только в очень редких случаях, продолжает эксперт по недвижимости, автор экономического Telegram-канала Алексей Кричевский.

Во-первых, это покупка вторички сильно ниже рынка. Во-вторых, покупка квартиры в новостройке на стадии старта строительства. При этом проект должен быть уникальным, что должно выражаться в годовом удорожании более чем на 20%.

"В остальном — получить такой доход, который сможет не просто отбить инфляцию, но и принести прибыль в ближайшие годы с текущей конъюнктурой рынка будет очень сложно", — замечает эксперт

Купить недвижимость на стадии строительства — значит "запереть" деньги на два-три года. Со вторичкой, которая покупается сильно ниже рынка, все, конечно, проще, но она дешевеет активнее, чем новостройки, и здесь можно банально не угадать с объектом, рассуждает Кричевский.

ВЫСТРЕЛ В НОГУ

В текущих социально-экономических условиях уменьшение покупательной способности населения неизбежно. Ужесточение условий ипотечного кредитования, по словам Сергея Шломы, также очевидно — ключевая ставка снижаться не будет, ипотечная, следовательно, тоже, число ипотечных сделок сократится.

Брать ипотеку для инвестиций по текущим ставкам — это "выстрел себе в ногу", уверен Алексей Кричевский.

"Инвестиции в кредит — само по себе очень странное занятие, если речь не идет о расширении или открытии бизнеса. Учитывая, что первые пару лет заемщик будет платить в основном проценты, а не тело долга, переплата банку может просто съесть всю потенциальную прибыль, что в данном случае убивает всю суть инвестирования", — объясняет он.

Так что, ипотека для инвестиционной квартиры на нынешнем рынке — это просто бессмысленно. Единственное исключение — если есть просчитанная уверенность в том, что объект в любом случае прибавит в цене более 50% за время строительства, и есть как минимум 40% от стоимости для первоначального взноса.

Экономист Егор Клопенко придерживается иной точки зрения: если правильно выбирать время покупки и стоимость, то схема с ипотекой работает, это "хорошие инвестиции". В России деньги падают в цене, поэтому брать в долг деньги, падающие в цене, и менять их на то, что постоянно растет, было бы логично.

По мнению старшего преподавателя кафедры банковского дела университета "Синергия" Андрея Сироткина, сегодня есть неплохие проекты для инвестиций в недвижимость, представленную в виде квартир и апартаментов в многоквартирных домах. 

Этот рынок не до конца освоен, поэтому, сдавая такую недвижимость, можно с выгодой окупить свои вложения. Как правило, эта недвижимость весьма ликвидна. Вопрос лишь заключается в том, сколько инвесторы готовы ждать наступления периода окупаемости по таким проектам.

"Нужно руководствоваться правилом, гласящим, что кризис — это не просто период, когда нужно подсчитывать убытки и пытаться залатать дыры. Порой кризис — это один из способов вложиться, найти интересный объект для инвестиций, который можно будет впоследствии перепродать. Ведь кризисы, как показывает история, имеют свойство заканчиваться", — замечает эксперт.

Выгодной эксперты считают и коммерческую ипотеку — здесь есть возможность заработать, но в перспективе. Сегодня этот рынок пребывает в кризисе: порядка 15-25% объектов коммерческой недвижимости в крупных городах, прежде всего, в Москве и Петербурге, являются вакантными. Это подходящий момент, чтобы вложиться в коммерческую недвижимость, получив при этом хорошие скидки.

Альтернативный вариант — инвестировать деньги иначе. Хранить наличные дома или в банке невыгодно, поскольку деньги обесцениваются. Это, пожалуй, наиболее проигрышный вариант. Есть масса разных стратегий — от консервативных до самых рисковых, и здесь выбор зависит от квалификации и намерений инвестора. Результат в любом случае может оказаться непредсказуем, поэтому сохранение средств на банковском депозите или путем покупки надежной недвижимости выглядит более надежным.