Эксперт Тумин: аренда в регионах выгоднее, чем ипотека

МОСКВА, 12 окт — ПРАЙМ. Большой разрыв в сумме ипотечных платежей и месячной арендной платы заставляет людей задуматься: стоит ли брать кредит или лучше переждать и арендовать квартиру. "Прайм" разбирается, есть ли правильный ответ на этот вопрос.

Ипотека недоступная роскошь

В четырех городах России ежемесячный платеж по ипотечному кредиту на вторичном рынке (при ставке 15 процентов) более чем в два раза превышает средний платеж аренды, подсчитал сервис ЦИАН. Самая большая разница в Казани: за ипотеку приходится выкладывать в среднем по 60 тысяч рублей, а за аренду — лишь 25. Далее идут Санкт-Петербург (77 тысяч за ипотеку и 34 тысячи за аренду) и Москва (114 и 52 тысячи соответственно).

В Уфе средний взнос за ипотеку — 41 тысяча, а средний счет за аренду — в два раза ниже. Также почти вдвое разница по платежам в Омске, Красноярске, Самаре и Краснодаре. Для расчетов специалисты ЦИАН использовали данные за однокомнатную квартиру на вторичном рынке (срок ипотеки 25 лет, первоначальный взнос — 25 процентов).

Разница очевидна, и возникает вопрос, стоит ли брать на себя долгосрочные обязательства.

Современная молодежь во многом перенимает иностранный образ жизни: ровесники за рубежом редко берут кредиты на покупку недвижимости и тратят средства на обучение, путешествие, досуг. Квартиру предпочитают арендовать даже семьи.

Сегодня в России многие молодые люди также стараются жилье снимать: чтобы выплачивать ежемесячный платеж по кредиту, нужен стабильный доход, а он есть далеко не у всех. Аренда в этом смысле более удобна: если нет денег, можно вернуться жить в семью.

Из минусов съема — возможное увеличение суммы, которую арендодатель хочет за квартиру. Еще один фактор риска — рынок аренды все-таки в основном теневой, мало кто заключает официальные договоры надолго, поэтому квартиросъемщик, по сути, юридически незащищен.

Вопрос о том, что выгоднее: аренда или покупка собственного жилья в кредит, сложен еще и потому, что нужно рассматривать разные категории населения. Кто-то легко может позволить себе ипотечные платежи, чтобы купить квартиру в понравившемся районе. Для кого-то арендная плата в моменте будет оптимальным вариантом.

По европейским меркам считается, что на аренду (или ипотечный взнос) человек не должен тратить более 25 процентов своего дохода (иногда порог повышают до 30 процентов). Если в регионах аренда жилья составляет 25-30 тысяч рублей, то согласно этой пропорции, для нормальной жизни нужен доход в 100-120 тысяч рублей. Но таких людей в России мало.

По последнему опросу FinExpertiza, россиян, среднемесячный доход которых выше 100 тысяч рублей, около 11 миллионов, или 7,4 процента населения (по итогам 2022 года). И в основном они живут в Москве и Санкт-Петербурге. Почти треть россиян получают зарплату в 27-45 тысяч рублей. С такими доходами ипотеку по существующим ставкам платить сложно.

"Пузырь" недвижимости почти лопнул

Рынок недвижимости в состоянии неопределенности все последние годы. Многие крупные компании — "Дон-строй", "Система-Галс" и другие, достались банкам за долги. Практически каждый крупный экономический кризис приводил к тому, что государству приходилось вмешиваться и поддерживать рынок. Это неудивительно — строительство считается сектором, который сильно влияет на многие стороны экономики: занятость, логистика, производство материалов, финансы (кредиты).

Даже сейчас, когда западные санкции коснулись практически всех хозяйственных субъектов, рынок недвижимости получил колоссальную поддержку, в том числе льготное кредитование и субсидирование кредитов для покупки жилья. Однако льготная ипотека перегрела рынок — слишком большая разница в ценах между вторичным и первичным жильем.

В Банке России о рисках говорят напрямую. По итогам девяти месяцев 2023 года россияне взяли жилищные кредиты на 5,4 триллиона рублей, что на 10 процентов больше, чем за весь 2022 год. Такой ажиотаж несет и социальные риски, и финансовые. Поэтому охлаждение спроса на ипотеку, а с ним и снижение цены на рынке недвижимости можно ждать уже в ближайшее время.

Повышение ключевой ставки ЦБ до 13 процентов грозит рынку тем, что и ипотечные ставки будут расти, увеличится и сумма платежа. Желающих взять кредит станет меньше, спрос на квартиры начнет падать, и цены пойдут вниз.

Аренда в некоторые регионах сейчас действительно выгоднее, чем ипотека. Однако тут важно учитывать, что выгодно это только в моменте: каждый ежемесячный платеж приближает вас к обладанию собственным жильем, а каждый арендный платеж просто уходит в карман собственнику этого жилья, говорит директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.

К тому же, исследования показали, что накопить на собственную квартиру, параллельно снимая жилье, можно лишь в четырех регионах (Оренбургская область, Республика Коми, Башкортостан, Сахалинская область) — по всей остальной стране это практически невозможно.

К тому же, в этом году цены на недвижимость подогревались слухами о повышении ключевой ставки ЦБ и возможными корректировками программ льготной ипотеки — это началось еще в середине лета, сказал Туманов. Однако часть ажиотажного спроса была реализована еще к сентябрю. Так что в обозримой перспективе цены на недвижимость начнут корректироваться вниз. И в долгосрочной перспективе ипотека — однозначно выгоднее аренды.