Пожалей свой кошелек: имеет ли смысл гасить ипотеку досрочно

МОСКВА, 5 мар — ПРАЙМ, Екатерина Акопова. Бывает, что вы обслуживаете ипотечный кредит, и тут вдруг у вас появляются лишние деньги. Как лучше ими распорядиться — досрочно выплатить долг или вложить в банковские инструменты? О плюсах и минусах обеих стратегий читайте в материале "Прайм". 

СТАВКА РЕШАЕТ ВСЕ

В том и другом случае все зависит от ставки. Если по ипотеке она базовая или рыночная, без специальных программ, то имеет смысл делать частичное погашение для снижения ежемесячного платежа до комфортного. Затем следует продолжать гасить долг досрочно в удобном для вас режиме, чтобы снизить переплату за проценты.

Другое дело, когда ставка "околонулевая" или субсидированная от застройщика. Тогда частичное погашение не имеет смысла, так как проценты по кредиту заемщик по факту уже заплатил. Ведь в этом случае он купил жилье по завышенной цене, считает доцент кафедры Инновационный менеджмент и социальное предпринимательство РЭУ им. Г. В. Плеханова Ксения Садыкова.

Кроме этого, важно сравнивать ставки по ипотеке и по вкладам. В прошлом году ипотечные сделки заключались по средней ставке в десять-одиннадцать процентов годовых. На текущий момент максимальные ставки по вкладам физлиц редко превышают десять процентов: в среднем они находятся в диапазоне шести-семи. В такой ситуации спешно гасить долги по ипотеке невыгодно — депозит в любом случае не даст вам заработать больше.

Однако при повышении ключевой ставки Банка России проценты по вкладам могут вырасти. Такое мы наблюдали в первой половине прошлого года, когда реальностью были вклады под 18-20 процентов.

Если что-то подобное повторится, возможна ситуация, что доход по вкладам превысит ставки некоторых ипотечных кредитов по уже действующим договорам, считает старший научный сотрудник научно-исследовательской Лаборатории структурных исследований ИПЭИ РАНХиГС Сергей Зубов.

Но повышение ключевой ставки, скорее всего, будет носить краткосрочный характер. Именно так произошло год назад — показатели быстро вернулись к стандартным уровням. Банки это понимают, поэтому не спешат повышать ставки по долгосрочным депозитам, ограничиваясь краткосрочными. Рассчитывать на превышение дохода по вкладу над расходом по ипотечному кредиту в этом случае особо не стоит.

Не забывайте, что доходы по вкладам, полученные в 2023 году, облагаются налогом по ставке 13 процентов. Этот фактор опять-таки работает в пользу идеи направить деньги на досрочное погашение ипотеки, а не на депозит. Заработать больше на нем вряд ли удастся.

Исключением могут стать ипотечные кредиты с господдержкой (льготная ипотека, семейная ипотека, IT-ипотека), ставки по которым существенно ниже: около пяти-восьми процентов годовых.

"В этих случаях имеет смысл оставить деньги на депозитном счете в банке и продолжать обслуживание кредита", — считает Зубов.

Другой вариант — инвестирование имеющихся у вас средств. Изучите все возможные варианты на предмет соотношения выгоды и риска, при этом не увлекайтесь рисковыми стратегиями. Если ожидаемая доходность по выбранному варианту выше, чем затраты на обслуживание ипотечного кредита, досрочное погашение последнего можно отложить.

ТОНКОСТИ ДОСРОЧНОГО ПОГАШЕНИЯ

Если вы все-таки решились на досрочное погашение, изучите особенности этого процесса.

Доцент кафедры "Финансы и кредит" экономического факультета РУДН Оксана Савчина напомнила, что в случае одинакового ежемесячного платежа пропорция между его составляющими разная: в первые годы заемщик больше платит проценты (от половины до трех четвертей суммы), в последние — основной долг. Именно поэтому в первые годы досрочное погашение ипотеки является выгодным. Однако необходимо принимать во внимание рост цен: размер ежемесячных платежей фиксируется, и высокая инфляция "съедает" долг.

Досрочное погашение бывает как полным, так и частичным. В первом случае заемщик вносит всю оставшуюся сумму долга. Полное погашение снимает все обременения с залогового имущества и можно без согласования с банком распоряжаться недвижимостью.

При частичном погашении заемщик выбирает один из вариантов — сокращение срока кредита или уменьшение ежемесячного платежа. Первый вариант чаще становится более выгодным, так как заемщик уменьшает процентную часть выплат и увеличивает часть, которая идет в счет погашения основного долга в каждом последующем ежемесячном платеже. На меньшую сумму начисляется меньше процентов и, как следствие, переплата банку уменьшается.

Можно комбинировать варианты: большой единовременный платеж направить на досрочное погашение, сократить размер обязательного платежа, но при этом продолжать выплачивать сумму в полном объеме. Таким образом можно за счет переплат сократить срок кредита. А если финансовое положение заемщика изменится не в лучшую сторону, можно будет вернуться к минимальному обязательному платежу.

И, конечно, любое досрочное погашение не должно наносить значительный ущерб вашим повседневным привычкам, отдыху и комфорту. Одно дело, если у вас появился новый неожиданный источник дохода или вы решаете, стоит ли пустить в дело накопления. И совсем другое, когда вам приходится отказывать себе во всем, чтобы сделать ежемесячный взнос чуть больше. Возможно, сначала следует накопить финансовую подушку и поискать дополнительный доход, и уж потом гасить ипотеку досрочно.