Перегрев, пузырь, дефицит: что предсказали экономисты рынку недвижимости

МОСКВА, 29 июн — ПРАЙМ. Вложения в российский рынок недвижимости выросли в первом полугодии 2021 года на 40%. Большая часть сделок приходится на сектор жилья и участков под строительство домов.

Инвестиции в коммерческую недвижимость стали сокращаться, следует из исследования консалтинговой компании CBRE. По данным отчета, в январе — июне 2021 года в российскую недвижимость вложили 176 млрд рублей, что на 40% больше по сравнению с аналогичным периодом 2020 года. Большая часть инвестиций сосредоточилась на рынке жилой недвижимости. В участки под жилое строительство вложено 117 млрд рублей. В коммерческой недвижимости — всего 60 млрд рублей, это на 22% меньше, чем в прошлом году. 

Опрошенные "Секретом фирмы" эксперты по-разному оценивают сложившуюся ситуацию на рынке. Одни полны пессимизма и опасений, что растет "пузырь", другие настроены оптимистично, хотя и видят "перегрев".

Президент межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования "Синергия" Александра Белоус считает, что "огромный финансовый пузырь на рынке недвижимости уже надулся, в том числе из-за субсидируемой государством программы льготной ипотеки под 6% годовых".

"На фоне массового сокращения доходов населения (по данным Росстата, россияне обеднели более с 2013 года более чем на 10%), высокого уровня продовольственной инфляции (13–14% только в первом полугодии), высокой долговой нагрузки и ряда других негативных факторов (включая резкий рост цен на стройматериалы, земельные участки и квадратные метры), можно говорить о признаках надвигающегося масштабного экономического кризиса", — цитирует издание эксперта. По ее словам, россияне массово вложили все имеющиеся у них сбережения (более 3 трлн рублей) в улучшение жилищных условий по программе льготной ипотеки, ещё около 1 трлн вложили инвесторы. Но теперь у почти 2/3 россиян вообще не осталось сбережений, вдобавок многие оказались не в силах обслуживать свои кредитные обязательства. И этом можно считать реальной угрозой масштабного экономического кризиса, который начнется с коллапса ипотечного рынка, как в США в 2007 году.

Другой собеседник издания, коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов не согласен с терминологией Алдександры Белоус, хотя и не отрицает, что происходящее нельзя назвать инвестиционным бумом.

"Во-первых, относительно 2020 года работает так называемый эффект низкой базы. Во-вторых, нельзя забывать про инфляцию, которая только по официальным данным снижает покупательскую способность рубля на 5% в год. А за последний год рубль ослаб более чем на 20% относительно доллара.

В-третьих, ключевая ставка за последние 5 лет упала практически втрое — дешёвый капитал в том числе и обеспечил рост инвестиций, прежде всего в жилом секторе", — аргументирует эксперт. По его мнению, пузыря нет, рынок "просто отреагировал на мягкую монетарную политику и снижение курса рубля в последние годы". 

Гендиректор Optima Development Давид Худоян считает, сейчас сохраняется дефицит жилья.

"Общая площадь строящихся многоквартирных домов составляет около 100 млн кв. м. тогда как два-три года назад она достигала около 130–140 млн кв. м. Поэтому можно говорить не о "пузыре", а о восстановлении строительного сектора, причем мы только в начале этого процесса", — размышляет участник рынка. Он обращает внимание, что ситуация во всех регионах разная.