Аналитики оценили сообщения о массовой распродаже торговых центров

МОСКВА, 7 фев — ПРАЙМ.  В российских СМИ и социальных сетях все чаще обсуждают начавшуюся на рынке массовую распродажу торговых центров. Дело в том, что количество торговых объектов, выставленных на продажу за последние месяцы, действительно значительно возросло и превысило докризисные показатели.  Отмечается, что цены на торговые объекты падают, и сам бизнес управления торговыми центрами становится нерентабельным. 

"Собственники огромных зданий пытаются избавиться от них. Если раньше торговые центры считались стабильным рентабельным бизнесом, то сейчас ситуация изменилась, и начался бум распродаж торговых центров. Покупателей на такие объекты найти крайне сложно, поэтому цены на них будут падать", — сообщило недавно издание "МК Ярославль", приводя в качестве примера ТЦ, выставленные на продажу в самом Ярославле и соседнем городе Иваново.

Тем не менее, о тотальной распродаже речи не идет, сообщает портал "БФМ.РУ" со ссылкой на мнение экспертов рынка.

Последние сходятся во мнении, что рынок торговой недвижимости в России действительно оказался под давлением после ограничений, которые в 2020 году буквально парализовали их работу на несколько месяцев. Трафик большинства ТЦ (за исключением топовых) так и не восстановился до докризисного уровня, а проблемы во взаимоотношениях между собственниками и арендаторами моллов сохраняются.

Согласно оценкам первого заместителя гендиректора "Корпорации А.Н.Д." Дмитрия Москаленко, убыток для крупных торговых центров в Москве в 2020 году оценивается в 200-250 миллионов рублей. Недополученный доход от аренды торговых площадей в сравнении с показателями 2019 года достигал 50%.

Аналитики консалтинговых компаний также сообщали о растущем уровне вакантных площадей, несмотря на малый ввод новых объектов в эксплуатацию на протяжении 2020 года. На сегодняшний день по рынку пустуют более 10% площадей в ТЦ, а в новых объектах этот показатель достигает 40%.

На фоне множества возникших проблем, в том числе сократившегося покупательского трафика, многие собственники торговых центров действительно выставляют бизнес на продажу. Объявления о продаже крупных ТЦ можно найти, в том числе на "Авито". Но ситуация далека от критической — торговые центры, хотя и в меньшем количестве, продавались и в прошлые годы, а популярность моллов у покупателей остается на высоком уровне.

Виктория Петрова, заместитель директора департамента финансовых рынков и инвестиций компании Knight Frank, считает, что о массовой распродаже торговых центров говорить не приходится. "Исходя из полученных нами запросов клиентов и обращений собственников, ситуация обстоит несколько иначе. Конечно, заметно, что к продаже предлагается больше ТЦ, однако нельзя сказать, что цены на них дистрессовые. Именно поэтому некоторые сделки и не совершаются: многие инвесторы, рассматривающие покупку торговой недвижимости, предполагают, что сейчас можно купить объект по ставке капитализации 10% и по чистому операционному доходу 2020 года, который очевидно был значительно ниже, чем в 2019 году, в связи с тем, что торговые центры были закрыты, были пересмотрены ставки аренды и предоставлены льготы арендаторам. Фактически чистый операционный доход в 2020 году был на 30-40% меньше, чем в 2019-м. Соответственно, по таким ценам ни один собственник продавать не готов — за исключением особых случаев, когда у продавца сложилась какая-то сложная ситуация," — объяснила она.

Елена Подлесных, директор отдела рынка капиталов и инвестиций компании CBRE, в свою очередь, отметила, что "те собственники, которые не имели мотивации к продаже до пандемии, не хотят и сейчас торопиться с этим решением. Поэтому не так много появляется новых предложений среди качественных активов от крупных собственников — стратегов в сегменте ТРЦ. Также ограничением к продаже может стать долг — с учетом корректировки денежных потоков по ТРЦ может наблюдаться нарушение ковенант по кредитам или отрицательный собственный капитал. То есть складывается ситуация, когда собственнику нужно держать актив и заниматься его активным управлением до момента, пока оценка актива не вернется к докризисному уровню".

Проще говоря, от пугающего выражения "массовая распродажа" аналитики предлагают перейти к более спокойному "на продажу выставлено больше ТЦ". Это означает, что, помимо реальных продавцов, должны быть хотя бы потенциальные покупатели.

"Несмотря на введенные ограничения и рост онлайн-торговли, торговые центры остаются востребованными у покупателей. Все еще есть активы, особенно в регионах, которые продаются по привлекательным ставкам капитализации, что вместе с низкими процентными ставками позволяет покупателям достичь высокой маржинальности на собственный капитал, — рассказывает Елена Подлесных. — Покупатель в ретейл-сегменте сегодня — это инвестор с опытом управления торговыми центрами, хорошим кредитным рейтингом и стратегией расширения портфеля ТРЦ".

Как отмечает "БФМ.РУ" со ссылкой на данные Colliers International, в 2021 году в Москве и городах-спутниках планируется к открытию 31 торговый объект суммарной арендопригодной площадью 417,7 тысячи квадратных метров. Восстановление рынка эксперты осторожно прогнозируют к 2022 году.