Эксперты назвали 10 главных ожидаемых событий рынка недвижимости в 2022 году

МОСКВА, 28 дек — ПРАЙМ. Российский рынок недвижимости в грядущем году будет особенным: именно 2022-й может стать судьбоносным для таких давно ожидаемых решений, как дальнейшая судьба апартаментов, возможное продление программы льготной ипотеки, которая стала одной из причин для удорожания жилья в этом и в прошлом году, принятие стратегии развития всей отрасли до 2030 года и контроль государством над рынком аренды жилья. Эксперты рассказали об этих и некоторых других главных событиях будущего года.

СТРОЙКИ БЕЗ МИГРАНТОВ

Одним из самых увлекательных сюжетов грядущего года может стать ситуация с нехваткой рабочей силы на российских стройках из-за пандемии COVID-19. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявлял, что отечественным стройкам не хватает целых 1,5 миллиона мигрантов. Эту проблему в следующем году будут решать с помощью упрощенных условий въезда для мигрантов и точечного их ввоза по спискам самими застройщиками.

Например, уже запущена пилотная программа по ввозу 10 тысяч трудовых мигрантов из Узбекистана. Для допуска необходимо соблюсти ряд условий: пройти вакцинацию, иметь отрицательный тест на COVID-19, выполненный не ранее чем за три дня до даты въезда. Кстати, квалифицированные рабочие-узбеки не сильно стремятся сегодня уезжать в РФ, сообщал недавно председатель правления ассоциации развития и популяризации рабочих профессий WorldSkills Uzbekistan Фаррух Жураев. Дело в том, что по всей территории Узбекистана в последнее время развернулся "строительный бум", говорил он, а вакансиями в России интересуются лишь неквалифицированные рабочие.

Также Хуснуллин обещал проработать идею привлечения на стройки заключенных, которая, вероятно, может вылиться в какое-то решение в 2022 году.

Власти Москвы при этом планируют со временем и вовсе отказаться от привлеченной рабочей силы. В ноябре мэр Москвы Сергей Собянин заявил, что число мигрантов на стройках нужно уменьшить, а вместо них привлекать больше россиян из ближайших регионов.

Глава Минстроя Ирек Файзуллин сообщал, что в перспективе абсолютно любой российский регион смог бы обойтись без строителей-иностранцев.

МНОГОСТРАДАЛЬНАЯ СТРАТЕГИЯ

В 2022 году может произойти долгожданное принятие стратегии развития строительной отрасли. Эпопея с ее разработкой длится еще с 2014 года, когда идею такого документа подал первый глава Минстроя Михаил Мень. В разные периоды о ней вспоминали, планировали внести в правительство и обещали утвердить, но до высокой степени готовности документ дошел лишь в 2021 году. Однако чуда снова не случилось: на этапе общественных обсуждений многострадальный документ вновь подвергся критике.

Так, экспертное сообщество раскритиковало, прежде всего, сам подход разработчиков стратегии, которые никак не обозначили даже примерные мероприятия, направленные на достижение целей. При этом в документе заложен лишь оптимистичный сценарий, несмотря на не самую благоприятную рыночную конъюнктуру.

Также эксперты обратили внимание, что далеко не все темы должным образом отражены в стратегии — например, не проработаны вопросы доступности городской среды для людей с ограниченными возможностями здоровья.

Кроме того, президент Института экономики города Надежда Косарева и вовсе заявляла, что документ содержит некорректные данные, в частности, в разделе про очередников. "Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан — очень слабый раздел, ни про что, ни о чем. И цифры все перепутаны. Уже сто раз в рабочем порядке обращала внимание Минстроя, что у вас перепутаны цифры, и все равно они сохраняются", — сетовала она.

По словам Хуснуллина, от экспертов получено более ста замечаний. Вице-премьер пообещал, что все они будут учтены.

ЖИЗНЬ ПОСЛЕ РЕКОРДА

Интерес будет вызывать и то, удастся ли в 2022 году дотянуться до рекордов предыдущего года по вводу жилья? Еще совсем недавно Хуснуллин обещал президенту, что ввод в этом году будет "удивительным", и вскоре на традиционной пресс-конференции Владимир Путин заявил про рекордные 90 миллионов квадратных метров. Окончательные данные будут посчитаны только в начале следующего года, однако уже сейчас понятно, что предыдущий рекорд — 85,35 миллиона метров в 2015 году — побит.

Согласно прописанным в нацпроекте по жилью показателям, в 2022 году должно быть введено 104 миллиона квадратных метров. Но в текущих условиях цель пока выглядит недосягаемой, и даже Хуснуллин признавал, что грядущий год с точки зрения жилищного строительства будет "потяжелее". Такие опасения не напрасны, так как время пандемии и нестабильной экономики все еще актуально. Нерешенный вопрос с рабочей силой, темпы освобождения градостроительного потенциала и рост цен строительных материалов тоже не добавляют стабильности рынку.

С другой стороны, оптимистичный сценарий возможен благодаря имеющемуся заделу. Выдача разрешений на строительство жилья с начала 2021 года выросла почти в полтора раза, и текущий объем разрешений позволяет построить более 156 миллионов квадратных метров.

СТАВКИ НА ЦЕНЫ

Не менее интересным сюжетом для наблюдений в 2022 году будет ситуация со стоимостью жилья, так как в уходящем году рост цен был рекордным. Здесь есть несколько вариантов развития событий, а предположить наверняка продолжится ли рост, будет ли стагнация или все рухнет — пока сложно.

За неполный 2021-й в среднем по стране на вторичном рынке жилья цены уже выросли на 25%. Ценник на рынке "первички" повысился на 27-28%. Городами-лидерами по росту цен на "вторичке" стали Сочи (+77), Краснодар (+67%), Севастополь (+38%) и Калининград (+37%). По росту стоимости новостроек выделились Краснодар (+84%) и Сочи (+65%). В Москве они подорожали на 32%, установив, согласно данным "Циана", исторический рекорд — 302 тысячи рублей за квадратный метр.

На следующий год прогнозы по ценам разнятся: генеральный директор компании "Дом.РФ" Виталий Мутко полагает, что рост цен на жилье в некоторых регионах может остановиться, а там, где он все-таки будет зафиксирован — не превысит инфляцию. Последняя, по прогнозам ЦБ, в 2022 году составит 4-4,5%.

В "Циане" считают, что цены будут расти, но их увеличение не превысит 12-15%. Упасть ценам не дадут относительно небольшие объемы предложения и растущая строительная себестоимость, уточняли там.

Управляющий директор "Открытие Research" банка "Открытие" Константин Енин выражал более оптимистические прогнозы. По его предположениям, среднегодовая фактическая цена на жилье может снизиться на 3-5%. Объяснял он это тем, что программа льготной ипотеки на новостройки, скорее всего, завершится, что повлечет за собой падение спроса. В этих условиях для локального стимулирования и выполнения плана продаж застройщики будут вынуждены делать прямые и скрытые скидки, такие как субсидирование ипотеки или компенсация первоначального взноса.

А вот в прогнозировании ипотечных ставок представители главных банков практически единогласно видят тенденцию к росту. Сегодня средневзвешенные ставки уже достигли показателя 9,5%, хотя еще совсем недавно они опускались до исторического минимума в 7,4%.

Примечательно, что в 2022 году, как уверяют эксперты, ставки по ипотеке будут двузначными, а это расходится с показателем нацпроекта, согласно которому ставка должна была составить в грядущем году 8,4%.

ИПОТЕКА: ВСЕ ЕЩЕ ЛЬГОТНАЯ?

Программа льготной ипотеки должна закончиться 1 июля 2022 года. До этого она продлевалась на год, хоть и с корректировкой условий, сделавших ее практически бесполезной для Москвы и даже Санкт-Петербурга. Сегодня ставка по ней составляет 7% (вместо изначальных 6,5%), а предельная сумма кредита для всех регионов установлена в 3 миллиона рублей.

Интригой года станет вопрос о том, пролонгируют ли вновь программу и если да, то на каких условиях и в каком виде? Некоторые эксперты рынка недвижимости полагают, что мера уже выполнила главную свою задачу — поддержала граждан и отрасль в наиболее сложный момент пандемии. Поэтому по мере возвращения рынка к нормальным условиям потребность в антикризисной программе отпала, появился запрос на более адресную поддержку (какой она и является в сегодняшнем "урезанном" виде).

Банк России предлагает программу не продлевать. По словам Эльвиры Набиуллиной, широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье, который снижает доступность жилья для людей. Также в ЦБ считают, что надобность этой программы перекрывают другие работающие сегодня льготные варианты ипотеки.

Однако крупные банки выступают за ее продление. В частности, глава Сбербанка Герман Греф выражал мнение, что программу стоит продлить, но сделать ее более адресной, рассчитанной для определенных категорий людей и для отдельных регионов.

БОЛЬШОЙ ФИНАЛ СПОРА С АПАРТАМЕНТАМИ

Обещанной на 2021 год развязки в истории с апартаментами снова не произошло. Обсуждение законопроекта об их статусе продолжится и, по прогнозам Минстроя, рынок увидит готовый закон в 2022 году.

Вопрос о статусе апартаментов в России обсуждают уже несколько лет, документ планировалось принять еще в 2016 году. Тогда предполагалось, что юридически апартаменты будут приравнены к жилым помещениям в многоквартирных домах, сейчас о таком сценарии речи не идет.

Актуальная версия законопроекта дошла в этом году до Госдумы, однако его первое чтение было перенесено на весну 2022 года. Хуснуллин объяснил перенос тем, что российские регионы имеют принципиально разную позицию по ситуации с апартаментами.

Сам Хуснуллин считает, что окончательное решение по судьбе апартаментов необходимо отдать регионам, потому как в каждом из них разная специфика работы с таким видом недвижимости. Он высказал опасения, что властям не удастся найти единой формулы, которая удовлетворит всех, и обсуждение законопроекта, по его словам, это уже показало. При этом базовые правила об управлении такими объектами и о возможности "прописки" в них нужно сделать на федеральном уровне, отметил вице-премьер, а вот решения о том, принимать их или нет, должны идти от регионов, сказал он.

АМБИЦИОЗНЫЙ ИЖС

Власти ожидают активного развития рынка индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в 2022 году. Ранее ему препятствовало нежелание банков работать с этим сегментом в связи с проблемным вопросом предмета залога. Кроме того, развитию этого сегмента мешали сложности с подключением коммуникаций к участкам и отсутствие типовых проектов.

В уходящем году банки уже начали внедрять ипотечные продукты для строительства и покупки таких домов. На ИЖС распространилась и программа льготной ипотеки, ранее действовавшая лишь в многоквартирном секторе. А в новом году в ИЖС заработает и механизм проектного финансирования, аналогичный тому, что действует сегодня в многоквартирном сегменте. Кроме того, активизации сегмента поспособствует созданная совсем недавно библиотека типовых проектов.

Что интересно — даже в то время, пока не все препятствия для развития ИЖС были устранены, сегмент продемонстрировал значительный рост. Больше половины введенного в 2021 году жилья пришлось именно на малоэтажку.

Подтверждает прогнозы по дальнейшему расцвету сегмента и возросший интерес к нему работающих традиционно в "многоэтажке" застройщиков. В их числе ПИК, "Инград", "Самолет" и "Крост".

ЭВОЛЮЦИЯ ИЛИ ДЕГРАДАЦИЯ РЫНКА АРЕНДЫ

Власти уже давно пытаются вывести из тени рынок аренды жилья. Предполагается, что этому во многом будет способствовать государственная информационная система учета договоров аренды, о создании которой заявил Минстрой.

На этой площадке арендодатели будут обязаны регистрировать все договоры о сдаче в наем квартир, апартаментов и машино-мест, через эту систему будут проводиться и расчеты. За отказ от размещения данных в ГИС или их искажение грозит гражданам штрафом до пяти тысяч рублей, а юрлицам — до 50 тысяч рублей. Все это будет регулировать соответствующий законопроект, который предстоит принять перед созданием платформы.

Риелторы и представители классифайд-сервисов отреагировали на инициативу властей негативно. Они считают, что новая площадка не только не способна "обелить" сектор аренды, но даже может привести к деградации рынка недвижимости, повысить ставки аренды и простимулировать граждан искать "серые" лазейки, что укрепит теневой сектор. Эксперты также полагают, что реализовывать данный проект Минстрою будет очень сложно, так как ведомство не обладает высокой IT-экспертизой для вывода подобного решения на рынок.

Минстрой в свою очередь обещает, что платформа не ограничит конкуренцию на рынке, зато позволит более эффективно и качественно предоставлять услуги для россиян. К тому же ГИС позволит дополнительно собрать почти 63 миллиарда рублей налогов в 2023-2025 годах. Причем в Минстрое обещали, что на создание системы не потребуется бюджетных денег, реализовывать ее планируется за счет частных инвестиций.

НОВЫЙ ФОНД ДЛЯ РАЗВИТИЯ

В 2022 году начнет работать новая публично-правовая компания "Фонд развития территорий", сформированная после объединения Фонда дольщиков и Фонда ЖКХ. Такая компания-гибрид теперь соединит в себе полномочия и функции двух бывших фондов.

Одной из главных задач нового фонда станет дальнейшее расселение аварийного жилья. С 2022 года стартует новый этап программы, который затронет жилье, признанное аварийным на 1 января 2017 года. Он затронет почти 12 миллионов квадратных метров и более 600 тысяч граждан. На это уже выделены 45 миллиардов рублей.

КОМУ "ИНТЕКО" ДОСТАНЕТСЯ

В уходящем году активно обсуждалась готовящаяся банком "Траст" продажа девелопера "Интеко", за развитием которой теперь с интересом будут следить в наступающем году.

"Траст" выставил на торги 100% акций "Интеко" за 29,6 миллиарда рублей и права требований банка к компании на 7,8 миллиарда, аукцион должен был состояться 16 ноября, но был отменен. Дело в том, что тогда в дело вмешалась неизвестная ранее компания Morden Finance Limited, называющая себя бенефициаром "Интеко". Она подала в Арбитражный суд Москвы заявление об обеспечении имущественных интересов и утверждала, что "Интеко" досталась банку с нарушениями российских и кипрских законов, и окружной суд Никосии запретил проводить аукцион. Несмотря на то, что московский арбитраж отказал в аресте акций, "Траст" аукцион отменил, а новый пока не назначался.

Участники рынка полагают, что если аукцион и состоится, то не раньше второй половины 2022 года.

Среди главных претендентов на "Интеко" были структуры девелоперов Sminex и "Самолета". Однако вмешательство офшора, который некоторые игроки рынка связывают с бывшим главой "Интеко" Олегом Солощанским, уже сказалось на интересе "Самолета" — гендиректор компании Антон Елистратов заявил, что они, скорее всего, от дальнейшего участия в покупке "Интеко" откажутся.