Когда прекратится рост цен на жилье в Москве и Подмосковье

МОСКВА, 9 фев — ПРАЙМ. Цены на жилье в Москве и Подмосковье не остановили свой рост даже в январе, несмотря на снижение покупательской активности, продление льготной ипотеки минимум на полгода и попытки урегулировать вопрос со стоимостью стройматериалов.

Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, прогнозируют, что стабилизация цен возможна только летом, если перестанет действовать программа льготной ипотеки.

НОВОСТРОЙКИ: НЕУДЕРЖИМЫЙ РОСТ, ЗАТАИВШИЙСЯ СПРОС

Спрос на новостройки в начале года сильно упал, однако это не смогло остановить рост цен, рассказали эксперты.

В январе, в пределах старых границ Москвы, цены выросли на 3,2% и достигли 266,4 тысячи рублей за квадратный метр, что в целом было ожидаемо на фоне высокого уровня спроса в декабре, отметила руководитель отдела аналитики компании "Мосреалстрой" Екатерина Николаева. В новой Москве в январе цена увеличилась на 1% — до 171,5 тысячи рублей за квадрат.

"Можно сказать, что цена в новой Москве достигла предела, при котором часть покупателей переориентируется на проекты внутри МКАД", – пояснила она.

На первичном рынке Московской области средняя стоимость квадратного метра за первый месяц года увеличилась на 2,5%, в целом же за год – на 28%, до 117,9 тысячи рублей, указал руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.

При этом в январе спрос, который радовал рынок всю вторую половину 2020 года, в январе никак не мог быть фактором роста, потому что существенно просел.

Снижение числа сделок в январе по отношению к декабрю – предсказуемое явления, хотя ровно в два раза спрос за последние годы ни разу не падал, но настораживает первое с августа 2019 года падение числа регистраций в годовом выражении, отметил Попов.

По его данным, в январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тысячи ДДУ, что на 47,5% меньше, чем в декабре прошлого года, но на 13,7% больше января.

Область просела серьезнее: в январе здесь заключено 4,35 тысячи ДДУ, что 47,1% ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем год назад.

Такое наметившееся падение спроса может стать действенным тормозом для роста цен в будущем, полагает генеральный директор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. Однако участники рынка не увидели в январских результатах предвестие будущего охлаждения спроса. Так, Попов счел это проявлением фактора сезонности.

Гендиректор агентства Homeapp Алексей Игошин полагает, что спрос еще и вырос, просто еще не успел конвертироваться в зарегистрированные сделки:

"Интерес со стороны покупателей остается высоким: существенно вырос объем входящих обращений, количество звонков на один объект увеличилось в 5,5 раза по сравнению с январем 2020 года. Активность покупателей тоже увеличилась в полтора раза, они быстрей принимают решение", – прокомментировал он.

СТОП-СЛОВО

Хотя эксперты и разошлись в оценках спроса, все они согласны в неутешительном для покупателей прогнозе: быстро или плавно, но цены продолжат расти, и пока сложно сказать, какие обстоятельства могут хотя бы остановить это ралли. Возможность разворота тренда и снижение стоимости жилья опрошенные участники рынка исключили.

"На снижение цен рассчитывать не стоит, они будут увеличиваться и по мере роста стадии строительной готовности, и за счет инфляции. В наиболее качественных и успешных проектах рост будет выше, в неудачных проектах возможна корректировка цен за счет скидок", – обосновала свою позицию Шаталина.

Затормозить увеличение стоимости квадратного метра, в первую очередь, может снижение спроса, полагает в свою очередь председатель совета директоров компании "Бест-Новострой" Ирина Доброхотова.

Доходы большинства граждан не растут, поэтому при достижении определенного уровня цен покупка квартиры может стать непосильной для определенной категории людей, в связи с чем продажи могут просесть.

Не исключено, что определенная коррекция спроса может произойти во второй половине года после отмены льготной ипотеки, полагает она.

В условиях нормального и последовательного развития экономики снижение цен – крайне маловероятный сценарий, согласен с коллегами гендиректор экосистемы недвижимости "Метр квадратный" Вячеслав Дусалеев.

"Во многом это как с ценами на бензин, которые не снижаются при падении цен на нефть, – слишком мал вклад стоимости сырья в итоговую себестоимость конечного продукта. Спрос также падать не должен – рынок далек от насыщения, очень много семей в России желают улучшить свои жилищные условия", – уверен он.

За всю историю рынка жилья цены по-настоящему падали дважды – в 2009-2010 годы на фоне финансового кризиса и в 2015 году на фоне девальвации рубля и необходимости резко повысить ключевую ставку.

Столь заметных событий пока на горизонте не просматривается, поэтому и резкого снижения цен ожидать не стоит, заметил Попов.

Регулирование цен на недвижимость пока не обсуждается, правда, есть дискуссия относительно ценообразования на металлоконструкции, но себестоимость строительства в московском регионе не является фактором, определяющим вектор динамики цен, добавил он.

Скорее будет наблюдаться снижение прироста цен, чем их реальное снижение. Если мы увидим существенное уменьшение показателей спроса в начале года, то застройщики будут вынуждены сдерживать рост цен, поскольку они должны сохранять определенные показатели продаж, считает Николаева.

"С другой стороны, вторая волна покупателей по льготной ипотеке может подстегнуть цены вверх во втором квартале 2021 года. Слухи о прекращении программы побуждают покупателей к действию, и в мае-июне мы ожидаем высокий уровень спроса", – рассказала она.

Таким образом, по мнению экспертов, ближайшая точка отсчета, которая может хоть как-то изменить тренд – лето.

ЧТО НАДИКТОВАЛ ЯНВАРЬ

Хотя первый месяц года традиционно показывает скромные продажи, по его результатам можно судить о зарождающихся трендах.

Один из них – увеличение объема предложения на первичном рынке, отметила Николаева. Так, в Москве по итогам января он вырос на 3,1%, что связано как с сезонным фактором, так и с выводом нового предложения. Стартовали продажи в восьми новых проектах, уточнила она.

Из необычных трендов – рост интереса к апартаментам на фоне обсуждения их массового перевода в жилье, добавил Попов.

Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, после новостей о будущей легализации формата, их доля в общем объеме продаж превышает 10%. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%.

Сейчас в старых границах Москвы практически не осталось новостроек стандартного класса, указала Доброхотова. В январе на рынке экспонировалось 13 проектов стандартного класса, в которых совокупно продается 578 квартир (минус 12% к декабрю), подсчитала она.

Но даже в сегменте комфорт-класса, который составляет основной объем предложения недвижимости массового сегмента, экспонировалось 92 новостройки с 13,5 тысячи квартир (минус 5%).

Фактически это один из наименьших показателей за последние несколько лет (кроме ноября 2020 года, когда объем предложения в массовом сегменте жилья достиг минимальных значений, зафиксированных с середины 2015 года), подчеркнула Доброхотова.

На этом фоне у новостроек в Московской области появляется шанс отобрать часть спроса у столицы.

Переток покупателей в область наблюдалась уже в прошлом году, отмечает Попов. Резкий рост цен в столице, в том числе и в новой Москве, вновь заставил покупателей обратить внимание на подмосковные проекты.

К примеру, если в октябре прошлого года на Московскую область пришлось 37% от общего числа сделок в агломерации, то в декабре и январе ее доля увеличилась до 44%, пояснил он.

ВТОРИЧКА: ВИДИМОСТЬ ПОКОЯ

Традиционно главные тренды вторичного рынка формируются как отражение ситуации с новостройками и январь 2021 года не стал исключением, отметили эксперты.

"Цены на "вторичку" в Москве растут вслед за новостройками, мы зафиксировали увеличение примерно на 0,8% с декабря – до 227 тысяч рублей за "квадрат".

Мы прогнозируем дальнейший рост по ликвидным объектам, потому что хорошие предложения стоят дорого, а фундаментальных причин для снижения спроса в течение ближайших года-два мы не видим", – прокомментировал ситуацию Игошин.

Рост цен на вторичном рынке – это следствие быстро дорожающих новостроек. А вот внутренних предпосылок для роста цен не наблюдается (на "вторичке" льготной ипотеки нет, а доходы населения не растут). Прогноз на 2021 год – рост цен на 1-1,5 процентного пункта выше инфляции, то есть на 5-6% в год, добавил Попов.

При этом едва ли не единственным собственным трендом для "вторички" в прошлом году было снижение предложения и уход части лотов с рынка. В этот раз эксперты по-разному оценили эту тенденцию.

Объем активного предложения продолжает снижаться (как в столице, так и в Подмосковье). Относительно локальных максимумов, зафиксированных после завершения первой волны пандемии в июне 2020 года, число лотов в реализации сократилось на 40% в столице и почти в два раза в Подмосковье, подсчитал Попов.

Однако руководитель офиса "Миэль" в Крылатском" Ирина Бербенева считает, что несправедливо утверждать, что количество продавцов на рынке стало меньше. "В прошлом году спрос был гораздо выше предложения, поэтому создалось впечатление, что квартир продается мало", – указала она.

Из-за ажиотажа, особенно осенью, сделки совершались очень быстро, жилье уходило за неделю. Сейчас наблюдается спад спроса, который традиционно длится до середины февраля.

Объекты в продаже есть, но интерес к ним невелик. И дело не в ценах, а в том, что покупательский спрос несколько снизился, подчеркнула Бербенева.

Кроме того, по ее мнению, на вторичный рынок жилья по-своему повлиял "коронакризис".

"Нарастает тенденция продажи квартир из-под залога. Люди либо покупают себе что-то меньшее, либо вовсе продают жилье, потому что не справляются с платежами. Есть случаи, когда семья взяла ипотеку два года назад, то есть срок выплаты небольшой, а в прошлом году стало понятно, что они не рассчитали финансовую нагрузку. Это связано с экономической ситуацией в стране, с сокращениями на работе и другими негативными внешними факторами", – рассказала она.

Заемщики, которые планировали внести материнский капитал в качестве погашения части кредита, не могут этого сделать, так как банки не приветствуют несовершеннолетних собственников. Получается, что люди попадают в трудное положение, добавила Бербенева.

Впрочем, существенного спада спроса эксперты пока не прогнозируют.

Разумеется, если девелоперы будут повышать цены на новостройки, то "вторичка" не будет дешеветь. Но люди уже поняли, что не всегда новостройка лучше, чем регулярное жилье: качество квартир в новом доме может разочаровать. Также на рынок могут повлиять низкие ставки по депозитам и налог на процент по вкладам.

Не исключено, что люди продолжат вкладывать деньги в недвижимость, так как это более надежный способ сохранения капитала, считает Бербенева.

Читайте также:

Госпрограмму доступного жилья хотят продлить до 2031 года