Эксперты ждут роста активности инвесторов в недвижимость на фоне снижения ставки ЦБ РФ

МОСКВА, 17 июн — ПРАЙМ. Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость в России могут увеличиться после снижения ключевой ставки ЦБ РФ, считают опрошенные РИА Недвижимость эксперты.

Банк России в пятницу, 14 июня, впервые в 2019 году снизил ключевую ставку — на 0,25 процентного пункта, до 7,5% годовых. При этом регулятор допустил возможность дальнейшего снижения ставки на одном из ближайших заседаний.

Текущее снижение ключевой ставки с небольшим лагом приведет к снижению стоимости банковского финансирования как для компаний, так и для физических лиц, комментирует руководитель отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба. Более доступные для населения кредиты, темпы выдачи которых и без того в последнее время растут двузначными темпами (25% в годовом выражении на 1 мая 2019 года), по предположениям эксперта, будут стимулировать потребление.

"Кроме того, банковское финансирование играет важную роль при заключении инвестиционных сделок на рынке недвижимости, а снижение его стоимости при условии сохранения политической и финансовой стабильности последних 9-10 месяцев будет способствовать активности инвесторов, что делает прогноз объема инвестиционных сделок на этот год на уровне 3,5 миллиардов долларов более реалистичным", — делится рассуждениями эксперт из JLL.

Ранее в компании прогнозировали, что в 2019 году объем инвестиционных сделок с недвижимостью в России вырастет на 25% (до 3,5 миллиардов долларов). Тогда эксперты объяснили свой прогноз низкой базой 2018 года и переносом закрытия нескольких сделок на 2019 год.

Заявления самого регулятора после снижения ключевой ставки могут указывать на тенденцию к дальнейшему ее сокращению, при этом вряд ли рынок ощутит значительные перемены после этого конкретного снижения ключевой ставки, добавляет Дзюба.

Если снижение все же превратится в тенденцию и подобная динамика будет продолжаться, это может привести к тому, что стоимость финансирования девелоперских проектов и готовых зданий станет более привлекательной для инвесторов и застройщиков, выражает свое мнение управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.

"В связи с чем можно ожидать увеличение инвестиционной активности? Leverage станет более доступным, что найдет отражение в возросшем количестве закрытых сделок", — говорит он.

Снижение ключевой ставки ЦБ создает благоприятный фон с точки зрения инвестирования на рынке коммерческой недвижимости, поскольку может способствовать снижению стоимости как заемных банковских ресурсов, так и собственных средств инвесторов, считает директор департамента консультационных услуг CBRE Александр Копылов.

Он отмечает, что ретроспективный анализ показывает наличие положительной корреляции учетной ставки и ставок капитализации по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости – снижение/увеличение учетной ставки, как правило, приводило к последующему снижению/росту ставок капитализации.

"Однако следует отметить, что волатильность (изменчивость) ставок капитализации существенно ниже и отложено во времени. Это обусловлено тем, что уровень ставок капитализации формируется в результате сочетания ряда факторов, и кроме стоимости капитала важную роль также играют ожидания участников рынка, соотношение спроса и предложения и другие", — объясняет Копылов.

На текущей момент, добавляет он, уровень ставок капитализации для премиальных объектов офисной недвижимости составляет 9-9,5%, торговой недвижимости – 9,25-9,75%, складской недвижимости — 11-11,5%.

Хоть и не значительное, но оживление кредитования может последовать после снижения ключевой ставки, комментирует руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов. Он объясняет это тем, что в связи с переходом на проектное финансирование в жилищном строительстве финансовые модели застройщиков становятся крайне чувствительными к стоимости денег. И в настоящее время эффективная стоимость денег для заемщиков с учетом снижающейся инфляции остается очень высокой. "Поэтому снижение на 0,25 процентного пункта хоть и не меняет ситуацию кардинально, так как прогноз по инфляции понижен, в то же время демонстрирует готовность ЦБ к дальнейшему смягчению кредитной политики", — комментирует Соколов.

Он также выражает надежду и на тенденцию к снижению ипотечной ставки. "Велика вероятность, что более широкое применение получат "льготные" ставки по ипотеке для определенных категорий заемщиков", — добавляет он.