Эскроу счет: что это такое, как открыть, плюсы и минусы

МОСКВА, 14 ноя — ПРАЙМ. Эскроу счет — особый тип банковского счета, который используют, чтобы снизить риски при оформлении какой-либо сделки. Что это такое простыми словами и в чем его суть, отличия от банковской ячейки и аккредитива, как открыть эскроу и подписать договор, особенности при оформлении ипотеки, преимущества и недостатки внесения денег на такой счет, — в материале агентства Прайм.

Эскроу счет

Эскроу счет — специальный банковский счет, на котором хранятся деньги или ценные бумаги, предназначенные для выполнения определенных условий или сделок. Они не списываются со счета до выполнения обязательств, прописанных в договоре или соглашении.

Где и когда используют

Эскроу счета используются в ситуациях, где важно, чтобы сделка была совершена только после того, как все условия соглашения будут выполнены обеими сторонами. Сергей Макаров, финансовый консультант, руководитель агентства недвижимости Vysotsky Estate Фили-Можайский, перечислил несколько основных примеров использования эскроу счетов:

• Недвижимость: самое распространенное использование такого счета в России. При покупке или продаже недвижимости эскроу счет защищает все стороны. Покупатель помещает на него депозит, который выплачивается продавцу только после того, как все условия сделки будут выполнены и право собственности передано.

• Строительство: в строительной отрасли эскроу счета могут использоваться для управления выплатами подрядчикам и поставщикам. Деньги перечисляются только после подтверждения выполнения определенных этапов работы.

• Интернет-торговля: в случаях сделок онлайн, где покупатели и продавцы не могут встретиться лично, эскроу счета предоставляют защиту первым, позволяя им убедиться в качестве товара перед передачей средств продавцу.

• Мероприятия с множеством сторон: например, при выпуске акций или других финансовых инструментов, где эскроу счет может использоваться для управления инвестициями и для убеждения всех сторон в надежности и правильности распределения средств. "При инвестировании в определенные проекты или компании, инвесторы могут положить деньги на эскроу счет до достижения условий, оговоренных в соглашении", — дополняет Виталий Китайчук, заместитель руководителя финансово-технологической компании "Only Bank".

• Залоги и обеспечение сделок: в некоторых ситуациях такие счета нужны для хранения залогового обеспечения, например, при заключении договоров о предоставлении услуг или при сделках со многими условиями.

• Раздел имущества: в процессе развода или раздела имущества суд может потребовать, чтобы деньги были помещены на эскроу, пока не будут разрешены все спорные вопросы.

• Управление собственностью: эскроу счета также подходят для сбора и распределения платежей по налогу на недвижимость и страхованию домовладельцев в рамках ипотечных платежей.

"Эти счета особенно полезны, когда существует значительная временная задержка между обещанием выполнения определенных действий и их фактическим осуществлением, или когда необходимо подтверждение реализации условий перед тем, как средства будут выплачены, — говорит эксперт. — Использование эскроу уменьшает риски для всех сторон и способствует более безопасному проведению транзакций".

Кому принадлежат деньги

Средства на эскроу счете находятся под управлением третьей стороны — агента эскроу (часто это банк или специализированная компания), которая обеспечивает выполнение всех условий сделки до момента окончательного перевода денег продавцу или кредитору.

"Хотя деньги находятся на эскроу счете, они все еще принадлежат тому, кто их внес (обычно покупатель или заемщик). Однако распоряжаться средствами можно только в соответствии с условиями сделки и после осуществления всех обязательств обеими сторонами", — поясняет Сергей Макаров.

Взимается ли комиссия банком

Банки и другие финансовые учреждения могут взимать комиссию за обслуживание эскроу счетов. Она, по словам Виталия Китайчука, составляет от 0,3% до 6%, сумма зависит от условий сделки и количества задействованных средств. Комиссии могут быть структурированы по-разному в зависимости от учреждения.

"Вознаграждение банку за открытие и обслуживание счета эскроу должно быть прямо предусмотрено в договоре. При отсутствии этого условия списывать ее банк не вправе, как не вправе проводить и любые другие расходные операции по счету, включая документы судебных приставов, а также инкассовые поручения налоговой службы и другие списания в пользу третьих лиц и государственных органов", — говорит руководитель отдела по работе с состоятельными клиентами ИК Fontvielle Сергей Соловых.

Отличие от аккредитива и банковской ячейки

Аккредитив — это обязательство банка выплатить продавцу средства при предъявлении определенных документов, подтверждающих отправку товара. Он гарантирует продавцу оплату, если тот выполнит все условия сделки.

Банковская ячейка — это сейф для хранения ценностей в банке. В отличие от эскроу счета, она не предусматривает сделки или условий выплат.

Виталий Китайчук перечислил основные отличия эскроу счета от аккредитива:

• Назначение: эскроу счет используется для временного хранения денежных средств и обеспечения выполнения условий сделки, в то время как аккредитив — для обеспечения платежей между продавцом и покупателем в международной торговле.

• Участники: в случае эскроу счета сторонами сделки являются покупатель, продавец и все, кто в ней участвует (например, брокеры или агенты). Участниками аккредитива являются банк покупателя (эмитент аккредитива), банк продавца (бенефициар аккредитива) и продавец.

• Условия выпуска денежных средств: деньги на эскроу счете выпускаются только после выполнения определенных условий, оговоренных в договоре или соглашении. В случае аккредитива, деньги выплачиваются продавцу при предъявлении необходимых документов, соответствующих условиям аккредитива.

• Риск: при использовании эскроу счета, деньги находятся под контролем третьей стороны (обычно банка или независимого агента), что обеспечивает безопасность и защиту интересов сторон сделки. В случае аккредитива, риск возникает для банка покупателя, который обязуется выплатить деньги продавцу при предъявлении соответствующих документов.

• Применение: эскроу счета широко применяются в различных отраслях, включая недвижимость, международную торговлю, интернет-торговлю и другие сделки, требующие обеспечения выполнения условий. Аккредитивы больше всего распространены в международной торговле для обеспечения безопасности и гарантии платежей между сторонами.

Отличие от банковской ячейки заключается в следующем:

• Назначение: эскроу счет используется для временного хранения денежных средств и обеспечения выполнения условий сделки, в то время как банковская ячейка предназначена для хранения ценностей и документов клиента.

• Участники: в случае эскроу счета сторонами сделки являются покупатель, продавец и третья сторона (банк или независимый агент), контролирующая деньги на счете. В случае банковской ячейки — только клиент и банк, предоставляющий ячейку.

• Условия доступа: доступ к деньгам на эскроу счете осуществляется только после выполнения определенных условий, оговоренных в договоре или соглашении. В случае банковской ячейки, клиент имеет доступ к своим ценностям и документам по своему усмотрению.

• Риск: при использовании эскроу счета, риск возникает для третьей стороны (банка или агента), контролирующей деньги, так как она обязуется выпустить деньги только при выполнении условий сделки. В случае банковской ячейки, риск возникает для клиента, так как он несет ответственность за сохранность своих ценностей и документов.

Плюсы и минусы

Использования эскроу счета имеет как преимущества, так и недостатки.

Плюсы:

• Защита интересов сторон: продавец уверен в наличии средств у покупателя, а покупатель уверен, что средства будут переданы продавцу только после выполнения условий сделки.

• Уменьшение риска: снижает риск мошенничества, так как средства выплачиваются только после выполнения всех условий договора, подтвержденных независимым третьим лицом.

• Порядок: обеспечивает четкий порядок проведения транзакций и последовательность шагов в сложных сделках, таких как покупка недвижимости.

• Финансовая защита: запрет на взыскание долгов с эскроу счетов по исполнительным документам.

• Регулирование и страхование: эскроу счета регулируются законодательством, в случае банкротства учреждения, управляющего счетом, средства на счете застрахованы в размере 10 млн. рублей.

Минусы:

• Дополнительные затраты: управление эскроу счетом подразумевает взимание комиссий и сборов, что увеличивает общую стоимость сделки, а также отсутствие начисления процентов на деньги, хранящиеся на счете, и возможность потери части суммы из-за инфляции.

• Задержки в сделке: необходимость соответствия строгим условиям и наличие проверок может добавить времени в процесс закрытия сделки.

• Потенциальные споры: в случае несогласия сторон по условиям сделки, средства могут быть заблокированы на счете до разрешения спора.

• Ограниченный доступ: средства на эскроу счете недоступны для использования до момента закрытия сделки, что может быть неудобно для сторон, особенно в длительных процессах.

  

Как открыть эскроу счет и заключить договор

Алгоритм действий при открытии эскроу счета следующий:

• Выбрать банк или агента, изучить условия и комиссии различных учреждений.

• Подготовить необходимые бумаги: стороны должны предоставить документы, удостоверяющие личность, а также все, касающиеся сделки (договор купли-продажи, ипотеки и т.д.).

• Заключить договор — в нем должны быть четко прописаны условия сделки, обязанности сторон и условия выплат.

• Внести средства на счет —  вносятся покупателем или заемщиком в соответствии с условиями договора.

Как только все условия сделки выполнены, агент эскроу производит перевод средств продавцу или кредитору.

Особенности оформления ипотеки с использованием эскроу счета

При оформлении ипотеки с использованием эскроу счета средства, необходимые для первоначального взноса и последующих платежей по кредиту, могут храниться на нем. Это гарантирует банку, что деньги будут доступны для оплаты в установленные сроки. Кроме того, по словам Сергея Макарова, платежи по ипотеке могут включать налоги на недвижимость и страховые взносы, которые также удерживаются на эскроу счете до момента их оплаты.

"При ипотеке использование эскроу счета может быть обязательным условием со стороны кредитующего учреждения для гарантии того, что налоги и страховка будут оплачены вовремя, это снижает риск для кредитора", — уточняет эксперт.

Сергей Соловых поясняет, что на момент открытия счета эскроу деньги принадлежат участнику строительства (депоненту), а при наступлении указанного в договоре события право на них переходит застройщику (бенефициару). Причем права распоряжаться деньгами до его наступления нет ни у депонента, ни у бенефициара. Срок хранения средств на счете эскроу называют периодом депонирования. Момент внесения денег — регистрация договора долевого участия в регистрирующем органе. Срок окончания депонирования, по словам эксперта, не должен превышать шести месяцев со сдачи в эксплуатацию построенного объекта.

В бухгалтерском учете застройщика средства на специальном счете эскроу не отражаются. Таким образом, банк выступает неким гарантом в правоотношениях между застройщиком и участником строительства — дольщиком.

"Каждая сделка индивидуальна, поэтому важно тщательно проработать все условия и гарантии, предусмотренные договором эскроу, а также понять все связанные с этим расходы и ответственность", — отмечает Сергей Макаров.