Свой дом: как не потерять вложенные деньги и увеличить квадратные метры при переезде из "хрущевки"

МОСКВА, 6 мая - ПРАЙМ. Приобретение собственного жилья связано с множеством рисков. Кроме проблемы выбора, важно учесть огромное количество факторов, ведь свой дом - это надолго. О том, как не потерять деньги при вложении в недвижимость и каким образом смогут увеличить квадратные метры жители сносимых "хрущевок" рассказал "Прайм" генеральный директор Европейской юридической службы Андрей Голощапов.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ ПРИ ВЛОЖЕНИИ ДЕНЕГ В ДОМ И КВАРТИРУ

Вложение в квартиру или дом является одной из самых выгодных инвестиций. На территории РФ имеется несколько вариантов данных вложений: приобретение жилья в строящемся доме, покупка готового "вторичного" жилья с использованием ипотечного кредитования или за счет собственных средств. Самое выгодное вложение средств в области покупки недвижимости - приобретение объекта недвижимости в новом доме за счет собственных средств, однако не каждый может себе это позволить.

Одним из популярных договоров вложения денежных средств в недвижимость является договор долевого участия. В таком договоре в обязательном порядке оговариваются следующие пункты: подробное описание приобретаемого объекта, срок передачи готового объекта, цена договора и условия оплаты, гарантийный срок, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору. Другие типы договоров - инвестиционный, вексельный, уступки - возможны, но требуют грамотного юридического сопровождения, так как имеют сложную юридическую конструкцию.

В случае, когда гражданин вкладывается в строительство "на стадии бетона", заключается договор долевого участия, который имеет свои особенности. Права и обязанности у сторон возникают с момента заключения договора. Инвестор строительства может уполномочить заказчиков на выполнение инвестиционного проекта, которые, в свою очередь, привлекают застройщика - строительную компанию, осуществляющую строительство. Объектом строительства является не отдельная квартира, а жилой дом, и кредитором становится не отдельный участник, а множество дольщиков - граждан и юридических лиц. Участник долевого строительства не может влиять на проект дома, заказ технического задания, получение разрешительных документов на деятельность застройщика, а застройщик, как правило, действует по заданию не отдельных дольщиков, а инвестора.

Кроме этого дольщик вправе предъявить к застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством переданного объекта, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока. Однако дольщик не вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства.

При предъявлении дольщиком требований к застройщику во внесудебном порядке стороны должны согласовать срок устранения выявленных недостатков. За нарушение указанного срока застройщик обязан уплачивать гражданину-дольщику неустойку. Также гражданин имеет право продать недвижимость на стадии строительства по переуступке права требования (цессии) третьему лицу.

Прежде чем оформить сделку по приобретению "вторичного" жилья необходимо удостовериться в безопасности предстоящей сделки, в отсутствии рисков ущемления интересов.  Необходимо проверить:

- является ли продавец собственником жилья или его представителем;

- наличие документов, подтверждающих право собственности;

- проводилась ли в помещении перепланировка или переоборудование, согласовалась ли она в компетентных органах;

- имеются ли недостатки в помещении;

- наличие ограничений (залогов, арестов).

При нарушении прав покупателя, в случаях, предусмотренных законом, возможно признать сделку недействительной в течение года с того момента, когда лицо узнало о своем нарушенном праве через суд.

ПОКУПКА ЖИЛЬЯ ДЛЯ СДАЧИ В АРЕНДУ ИЛИ ПЕРЕПРОДАЖИ

Для приобретения жилья с целью получения прибыли от аренды или перепродажи важно правильно выбрать объект, который будет пользоваться спросом у арендаторов и покупателей. Необходимо учесть транспортную доступность, развитие инфраструктуры, затраты на содержание объекта. Немаловажным аспектом является правильное оформление сделки по приобретению жилья во избежание рисков при дальнейшей продаже и аренде. Важно четко понимать, какие документы нужны от покупателя и продавца при заключении договора купли-продажи жилья, куда обращаться для регистрации права собственности и многие другие моменты. Конечно, для оформления любой сделки с недвижимостью лучше обращаться к юристам. Это позволит не терять время при покупке или продаже объекта.

ЕСЛИ ЕСТЬ ИПОТЕКА, А ДОМ РАССЕЛЯЮТ

На сегодняшний период в Государственной Думе обсуждается проект закона в части установления особенностей реновации жилищного фонда в Москве, который позволит значительному объему устаревшего жилищного фонда города обновиться. Данный проект закона только обсуждается - он не вступил в законную силу и пока он не учитывает вопрос ипотеки. Но уже на настоящий период можно предположить, что делать гражданину, в случае принятия данного закона, если у него имеется ипотека на квартиру, которая подпадает под расселение.

В рамках действующего законодательства, если в связи с действиями муниципальных властей право собственности залогодателя (заемщика) на предмет ипотеки прекращается, то ему предоставляется другое имущество, и, соответственно, ипотека распространяется и на него. Впрочем, происходит это не автоматически, и договор нужно будет переоформлять.

Экспертная группа с участием крупнейших банков в настоящее время разрабатывает поправки, которые должны будут определить, как поступать с квартирами в домах под снос - залогами по ипотекам. Предполагается, что по письменному заявлению собственника и с согласия банка будет заключаться заключается договор, определяющий переход права собственности на другое благоустроенное жилое помещение, равнозначное освобождаемому жилому помещению. В данном договоре будет указано, что в связи с заменой предмета залога при регистрации договора одновременно государственной регистрации подлежит и обременение нового жилья залогом в пользу банка, а также составляется закладная на новый объект залога.

Если между исчезновением старого и оформлением нового залога прошло достаточно много времени, то ключевым риском для заемщика становится требование банка о досрочном погашении кредита, поскольку в силу закона залогодержатель (банк), если его интересы не в полной мере защищены, вправе потребовать досрочного погашения кредита и обращения взыскания на имущество заемщика. Игнорировать банк или затягивать процесс переоформления залога заемщикам не рекомендуется.

ПРАВА ЖИТЕЛЕЙ "ХРУЩЁВОК", ПОПАВШИХ ПОД СНОС

Гражданам, освобождающим жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации, должны быть предоставлены равнозначные жилые помещения: благоустроенное жилое помещение, жилая и общая площадь которого не меньше соответственно жилой и общей площади освобождаемого жилого помещения и количество комнат в котором соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении. Оно должно быть расположено в том же районе города Москвы, что и многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, либо в районах, прилегающих к нему и находящихся в том же административном округе города Москвы.

В других районах квартиру могут предоставить, если:

- многоквартирный дом, включенный в решение о реновации, расположен в Центральном, Зеленоградском, Троицком или Новомосковском административных округах города Москвы. В этом случае равнозначное жилое помещение предоставляется в границах административного округа города Москвы, в котором расположен соответствующий многоквартирный дом, включенный в решение о реновации

- получено письменное согласие граждан на предоставление им равнозначного жилого помещения вне района проживания.

Однако законопроект не учитывает уровень жилой и транспортной инфраструктуры, которую имели жители "хрущевок". Владелец квартиры в пешей доступности от метро и парков может получить новое жилье у магистрали в часе ходьбы до ближайшей станции "подземки". 

В случае, если договор о переходе права собственности на жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме, включенном в решение о реновации, не заключен в установленном порядке по истечении шестидесяти дней со дня направления собственнику предложения о предоставлении равнозначного жилья, выселение, освобождение указанного жилого помещения, прекращение права собственности и регистрация этого права на равнозначное жилое помещение осуществляются в судебном порядке.

Собственники "хрущевок" освобождаются от уплаты взносов на капитальный ремонт со дня исключения соответствующего многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах. При этом ранее внесенные указанными собственниками жилых помещений взносы на капитальный ремонт используются на цели реализации программы.

В нынешней редакции закона собственник не сможет отказаться от нового жилья, если его не устроит этаж или планировка квартиры. Законопроект не учитывает и количество человек, живущих в сносимой "хрущёвке": семья из шести человек, ютящаяся в приватизированной "однушке", получит в новом доме такую же по площади квартиру. 

КАК НЕ ПОТЕРЯТЬ ИЛИ УВЕЛИЧИТЬ КВАДРАТНЫЕ МЕТРЫ ПРИ ПЕРЕЕЗДЕ ИЗ "ХРУЩЁВКИ"

Количество метров и комнат не меньшее, чем в старой квартире гарантировано Жилищным кодексом (ЖК РФ) и столичным законом "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве". В новом законопроекте о реновации прописано, что граждан могут переселить и в соседний район, который может быть не таким удобным для проживания и менее престижным. Однако во втором чтении власти могут пойти навстречу гражданам и предоставить возможность выбора жилья, утвердив его порядок.

Также предусматривается разработка механизма введения льготной ипотеки для желающих улучшить свои жилищные условия жителей хрущевок, которые будут снесены в рамках программы реновации жилого фонда столицы. Однако проект, позволяющий выявить условия льготного ипотечного кредитования, еще не опубликован.